陳妙林:堅定不移走旅游房產之路

2019-09-03 10:40:41來源:中房網

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??中房網訊 9月2日-3日,第十一屆中國房地產科學發展論壇在上海召開。在本次論壇上,同時召開了以數字生活“讓居住有詩 也有遠方”為主題的分論壇,數字生活體現在每個公民的生活,有一些生活的便利,但是每個數字生活的背后肯定會有很多國家大的發展規劃和國家大的發展布局。會上,中國旅游協會副會長、開元旅業集團創始人陳妙林發表主題演講,以下為文字實錄:

中國旅游協會副會長、開元旅業集團創始人陳妙林中國旅游協會副會長、開元旅業集團創始人陳妙林

??陳妙林:非常感謝給我提供這次機會,今年很巧這次會議在我們酒店召開,我們跟胡會長見了面,給我這次機會。我今天談的話題跟大家有點不一樣,我談酒店為主,但是酒店里其實在國外也算是房地產類企業,我們房地產起步也比較早,2000年就開始做房產,轉型也比較早,房地產也在做,主要還是旅游房產,主要在做酒店,我在酒店產業上跟大家作一些交流學習,公司也最重要向大家作一些宣傳,據我所知中國房地產企業都自己有酒店,酒店里又感到非常難做。中國高星級酒店平均租賃只有61%,虧損企業75%房地產企業都是做酒店虧損,還有15%到20%是打平,10%不到20%的酒店在轉型,我這里分享酒店業,希望的能給大家帶來一些啟發。

??昨天會長做了報告,當前的房地產發展當中的三個認識,我認為他提的非常及時,一個是發展的目的,第二我們提供什么樣的產品,第三我們未來擔當什么角色,現在都在談房地產轉型。開元房產我們跟很多房產公司企業一樣,我們起步早,但是我們也經歷了中國房地產一百強,現在排起來可能不知道能不能排上五百強,跟我們一起起步的企業都已經進入了千億級企業,我們還在一百億左右原地踏步,這個很慚愧。可能主要是我的決策者戰略決策問題。我們這幾年做下來以后感覺也做了一些小小的事情,2004年我們已經成為了中國最大民營酒店集團,2000年我們想通過做房產,我們先做酒店再做房產,想通過做房產支持酒店業的發展,做房產當中我們一直是非常小心翼翼。

??房地產我們比不過大家,酒店業上面我們成為中國旅游業20強,中國民營企業500強,中國飯店集團60強,全球酒店集團排位25位。物業服務業百強企業。下面還擁有33個上市公司,酒店資產2013年在香港上市,2019年酒店輕資產管理在香港主板上市,2015年物業公司新三板掛牌上市,現在物業公司在主板,排名一年多排下來排在47位了,通過率沒有什么問題。我們的酒店遍布在中國27個省、市、自治區,國外2家酒店,一家在法蘭克福,一家在荷蘭。

??我們現在經營委托我們管理400多家企業,在營的有200多家,有客房是8萬多間,位居中國民營品牌高星級酒店之首。我們跟所有的企業一樣,我們也經歷過很多困難,酒店業2004年的時候經歷過非典,2008年經歷過金融危機。我們其實最困難的時候是2012年以后,2013年,大家知道八項規定出臺,2012年10月份,第三年斷崖式下降,八項規定主要規定政府高消費,我們高星級酒店政府消費占很大部分。我們2014年到2015年碰到房地產的危機,但是我們在這個過程當中也做了一些轉型跟調整。

??我們也在不斷創新中調整,主要這幾個方面創新。第一酒店業首先要降低成本,降成本從哪里降,建造成本開始降,這是源頭,源頭不控制好,酒店業的成本降不下來,你的資金有成本,你的酒店面積也要運營成本,水電費包括勞動成本,因此我們首先一個我們從降低成本,降低成本從幾個方面著手。第一減少我們的餐飲經營面積和娛樂配套面積,大家建酒店都知道,原來高星級酒店四、五星級酒店餐飲配套面積跟娛樂配套面積都配套很大,基本客房跟公共配套區域是1:1建設,我們現在降到3:2。客房是60%,公共面積占40%,原來是50%:50%,這是一個下降。第二個在滿足賓客舒適性享受前提下,盡可能縮小客房面積,五星級面積客房很大,衛生間很大,我們達到五星級要求,又能夠提供舒適服務,我們就縮小客房面積。第三裝修投資上增加民族風格時尚融合的前提下盡量減少投資。

??我們客房原來投資每間從150萬一間下降到現在的110萬,我們現在度假型酒店的每間客房投資下降到80萬以下,就是說你從150萬下降到80萬幾乎下降了一半,你資金成本運營成本就會降低,這是我們的一個體會。酒店業做好首先源頭節約成本。

??第二開發新產品,我們的新產品有以下幾個方面,第一古民居文化主題酒店,比如紹興大禹,利用政府把古民居要保護古民居為理由的建筑物,當前現在政府很大難題,古建筑古民居歷史文化名城想保留下來,保留以后中國大部分是木結構,就怕不使用,不使用非常麻煩,古民居從老百姓這里收回來保護,有的想蓋景區,景區規模不夠蓋不起來,怎么辦我們跟政府達成一個協議,改造成古民居酒店,我們現在已經做了5家古民居酒店效果非常好,每家投資回報都是比較高的,而且政府比較歡迎。

??我們創新新產品針對80、90、00后年輕人群開發一系列新的度假產品,比如說我們開發了芳草地,我們現在芳草級酒店現在已經有5家,投資是200個房間左右,都是這種木屋式度假酒店,每個酒店大概70萬到80萬,平均房價可以做到900到1000,平均住宿率65%。我們資金回報率是8年,資本回報是5年,我們打造了一些船屋,也是一家網紅酒店。我們又打造了開元森泊度假樂園,上次我們參觀了這家酒店,胡會長對我們很認可。我們這家酒店400多個房間,一個游樂園和一個兒童樂園,我們總投資8億5千萬,8個多億投資,今年1月1號開張,1至8月份做了一億三千萬的收入,今天可以輕松突破兩億兩千萬。現金流今年第一年開張帶來一億三千萬現金流,當時房協會議在我們這里開的時候我們匯報一億兩千萬現金流,經過7、8月份我們平均住宿率98%,平均房價1850塊,這是中國所有五星級酒店就達不到這個房價水平,資本回報率七年,資金回報率三年半。我們資本投資一部分銀行貸款,整個資金回報率七年半,住宿率這么高,說明產品很受歡迎。

??我們第二家酒店在莫干山在浙江湖州,也已經開張一部分,游樂園一部分已經開張,那個投資還要大一點,18億的投資,但是那個房間數多,有1380個房間。這是樹屋,在山溝里的。這種房型有什么好處,浙江有一個好政策,可以點狀式供地,我們對生態環境一點都不加以破壞,所有房子都是架高的,下面還是茶園、樹,所有房子架起來,那邊的樹屋也是我們的酒店。

??這個比較大,我們在莫干山,剛才說1300多個房間,上面全是房間,這是新的產品。除了我們開發新的產品以外。

??第三是輕資產的發展,我們剛才講了我們除了酒店投資跟酒店資產,我們一塊資產也有上市公司,酒店管理一個公司,今年5月份的時候在香港也上市,還有一家物業管理公司2015年上線。第三家利用我們房地產開發當中留下來的商業資產,現在有6個商業資產,30多萬方商業資產,這個管理公司成立以后不但為自己六個商業公司商業資產管好自己的六個商業資產以外,現在拓展了11個業務,現在的利潤管理收入的利潤大概有3000多萬,估計到明年估計5000多萬,這個公司也準備上市。

??第二成立文旅公司,利用我們開元文旅的品牌優勢,我們成立了一個公司。不到兩年當中已經與政府簽定三個大項目,項目達到47萬方,我們設計改造建筑租賃招商等經營一條龍服務,為我們的房地產轉型轉向輕資產管理進行服務。現在有一個紹興風越里已經啟動,這是利用政府要保護古村落的古建筑古村落的需求,改造都是我們待建改造,然后整體租賃給我們我們經營,為房地產轉型做了基礎的工作。

??還有一點我們這里也想跟大家分享一下我們房地產業務,房地產業務住宅房產業務還在做,除了這些業務還在做,但是我們知道自己的能力現在房地產發展很快,我剛才講了,我們一起起步都是上千億,他們的建設的速度建設的標準,比我們要快得多,高得多,而且品牌都要比我們大。但是我們利用我們的品牌,我們的旅游品牌優勢我們可以爭取到政府很好的項目,我們跟大公司合作,我們目前是跟外科合作,已經有六個項目合作了,取得了比較好的成績。基本上就是這樣,商業資產跟酒店資產我們拿,所得的利潤我們分,資產我們談一個合適的價格,這塊東西我們想進一步跟大家宣傳,有可能大公司希望跟我們合作,你們不希望自己持有酒店,不希望持有商業資產,我們有一個資產的酒店資產的公司,所以跟大家分享一下這方面,如果有合作機會大家可以聯系我。

??因為時間關系,我在這里簡單跟大家匯報一下,希望今后一定要做走發展之路,這是合作的項目,謝謝大家。

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