調低銷售目標,新城控股也變保守,但“少帥”王曉松說不是要收縮規模

童潔2020-04-03 14:59:15來源:時代財經

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??“2019年對于新城來說是堅韌前行的一年,感謝3萬多名同心同行的員工,讓公司展示出充分的堅韌性和穩定性,能夠面對危機,穩定發展。”這是新城控股董事長兼總裁王曉松在3月31日業績會上的開場白

??1987年出生的王曉松展示出了超越他年齡之外的穩重,他細細介紹著過去一年新城的成績,描述著新城未來的方向。如他所說,過去的一年,新城經歷了前所未有的至暗時刻。

??在危機關頭接棒的王曉松沒有太多的選擇,好在他頂住了壓力。新城派發了每股1.7 元的高額紅利來感謝股東們的不離不棄。

??未來的路很長,挑戰必然少不了。在這個充滿變數的節骨眼上,王曉松寧可被質疑保守也不愿冒險。他給新城重新定調:未來要由增量轉提質,由沖規模轉為聚焦利潤。

??目標下調,但不是收縮規模

??對于王曉松來說,2019年這份成績得來不易。

??去年,新城控股的銷售目標為2700億,最終,新城控股踩線過關,實現銷售額2708.1億,同比增長22.48%,守住了行業第八名的位置。而營收、歸母凈利潤同樣實現增長,分別為858.47億、126.54億,同比增長58.58%和20.61%;扣非后歸母凈利99.81億,同比增長31.4%。

??財務方面,新城控股的負債率創造新低。年報顯示,2019年,其剔除合同負債和預收款項后的資產負債率為76.53%,和上一年同期基本持平;同時,凈負債率由2018年的49.21%大降32.85個百分點至16.36%,這一負債水平在整個房地產行業都是十分罕見的。

??收入、利潤的上漲,以及負債率的新低,都與王曉松接手后做出的一些調整有關。去年7月至9月,新城控股融資局面緊張,為緩解資金杠桿壓力,新城控股接連出售21個項目,回籠現金超百億。

??不僅如此,“黑天鵝”事件之后,新城控股除了在7月有12宗新增土地之外,8月和10月,的新增土儲均為0,9月也只拿下1宗土地。直到11月,新城控股的拿地節奏才慢慢地有所恢復。

??控支出讓新城控股在去年年末手握大量現金。截至2019年12月31日,新城控股可支配現金余額為639.41億,短期債務306.02億,現金短債比率過2。

??不過,即使已經度過“危機”,王曉松還是保持著謹慎的態度。2020年,他為新城控股定下2500億的銷售目標,較2019年減少200億,同比下降7%。

??下調銷售目標讓部分投資者認為王曉松過于保守。對于規模收縮和保守的問題,王曉松在業績會上做出解釋,他認為,2500億確實是一個保守的數字,亦是一個中性的目標。

??“如果要沖2800億甚至3000億銷售額,通過增加項目合作、降低權益比等手法,新城控股可以做到,只是意義不大。今年我們的整體可售貨值約4000億,做到2500億的銷售目標,去化率約60%,相比往年是比較中性的。”

??他還指出,銷售目標下調不代表要收縮規模,未來新城控股仍舊會關心行業排名,但不會單純為追求排名沖規模,排名保持在行業第十名左右的位置即可。

??值得一提的是,如今新城控股似乎已經走出陰霾。過去幾個月,新城已先后發行了美元債、公司債、超短融,“應該說公司的各項融資渠道已經恢復,可以滿足公司的發展以及開發的需求。”

??資金面有了好轉,超低負債率也給新城控股創造了增長空間。接下來,新城將恢復拿地強度。在他看來,凈負債率過低意味著犧牲了未來成長性,并不是房企想看到的,新城控股未來會把凈負債率控制在40%-70%的合理區間內,匹配發展的需要。

??機構發布的《2019年1-3月全國房地產企業拿地排行榜》中,新城控股以189億拿地金額位居榜單第4位。而今年全年,新城控股的計劃拿地金額是1000億。

??王曉松的商業“養豬論”

??住宅之外,商業是新城控股業績的第二個支柱。

??去年,新城開業21座吾悅廣場,累積布局124座,其中在運營63座,已開業面積共計590.62萬平方米,同比增長51.44%。收入方面,吾悅廣場進入了高增長階段。2019年,吾悅廣場共實現租金及管理費收入40.69億元,同比增長92.28%。

??去年,新城控股從萬達挖來了商業地產領域頗具威望的曲德君,這被視為新城控股商業板塊加速的信號。王曉松在業績會上表示,整個商業的方向是不會改變的,會抓住機做布局。

??不過,商業地產也有利弊。王曉松坦言,吾悅廣場的優勢是有持續性的收入、有增值空間,且利潤率比住宅高,劣勢則是資金沉淀大,“沒有企業是扛得住源源不斷投入現金的。”

??王曉松將運營商業地產的過程總結為“買豬、養豬和賣豬”三個階段,“眼下的新城控股,已經學會了買豬,但是養豬還沒有達到行業內的最高水平,所以暫時也還不會賣豬。”他說,新城控股正在研究商業地產的退出機制,但還沒有出售的計劃,吾悅廣場的價值還在培養過程中,未到想要出售的價值點。

??今年的疫情對商業地產產生了不小影響,在此背景之下,新城控股還是定下了不小的目標。2020年,新城控股將新開30座吾悅廣場,商業管理年租金收入目標為55億元,同比增長35%。

??需要考慮到的是,疫情期間,新城控股給予商戶67天的租金減半優惠,這對其2020年的租金收入帶來約5億的影響。

??不過,新城控股新任聯席總裁、商業管理運營的負責人曲德君強調,這是考慮了疫情因素之后的數字。

??他進一步向投資者和媒體介紹,新城控股旗下在營的吾悅廣場自2月下旬開始陸續恢復營運,目前全國所有營運期的吾悅廣場已全部營業,商戶營業恢復比例約90%,商業日均客流15000人次,營業水平恢復至50%。

??“經過測算,綜合考慮租金的減免以及疫情對后續經營產生的影響等等因素,我們在2020年新開業30座吾悅廣場的基礎上,確定了55億的租金收入的目標。目前來看,我們對這個目標還是非常有信心的。”曲德君說。

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