佳兆業,穿越周期顯優勢

古月2020-04-03 14:54:56來源:時代在線

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??當政策紅利的潮水褪去,誰能穿越周期成為業內外關注焦點。

??“房地產行業很簡單,保障現金流的安全最重要。”3月31日,佳兆業集團(01638.HK,下稱佳兆業)2019年業績發布會上,主席兼執行董事郭英成認為,今年房地產方面的影響,特別是經濟周期方面相對會延到第三季度,假如行業能挺過第一、第二季度,我想第三季度肯定會見到太陽。

??樂觀預判背后,源自郭英成對佳兆業抗風險能力的絕對自信。過去一年,佳兆業錄得營業收入480億元,同比增長24%,三年復合增長率近40%;歸母凈利潤同比大增67%至46億元;毛利率為28.8%,穩居行業較高水平;凈負債率同比下降92個百分點,超預期完成降負債目標;現金及銀行存款同比增長61%至370億元,完全覆蓋短期到期債務。 

??在行業步入調整期的大背景下,佳兆業仍能交出這樣一份成績單,實屬不易。中達證券發布研報指出,截至2019年末,佳兆業總土儲建面約2680萬方,其中一二線城市占比近80%。此外,公司尚未納入土儲舊改項目占地面積達3987萬方,其中深圳和廣州占比分別達27%和36%。 

??“充裕且成本合理的土儲能夠有效支撐佳兆業未來增長與盈利能力,且隨著優質資源價值不斷釋放,該公司未來財務狀況有望持續改善。”中達證券稱。 

??穿越周期的五大必備

??中泰證券曾指出,一家企業想要真正穿越周期,需要具備五種優勢,即:規模性、盈利性、穩定性、成長性以及價值性。其中前兩者為行業間的比較優勢,后三者為公司自身的內在優勢。

??先看規模性。2019年,在復雜多變的市場及多元的競爭格局中,佳兆業堅守主航道,銷售規模再創新高。合約銷售金額增長26%,達到881億元,超額完成全年目標,銷售增速領先TOP30房企平均水平。根據克而瑞聯合中國房地產測評中心共同發布的《2020年中國房企銷售排行榜》統計,按合約銷售權益金額計,佳兆業排名第二十七位,較2018年上升10位。日前,億翰智庫發布的《2020年1-3月中國典型房企銷售業績TOP200》,佳兆業以156億元位列第28名。 

??據悉,2020年佳兆業整體可售貨值約1800億元,基于對中國房地產市場增長的信心和集團合理的戰略布局,管理層表示有信心完成1000億的銷售目標。 

??再看盈利性。如果說規模是房企的面子,利潤便是房企的里子,是根本。有業內人士提出,今年行業一定會關注利潤排行榜,多過于規模排行榜。因為核心凈利潤能最好地體現一個企業為客戶創造價值的質量,是客戶用鈔票投票的結果,最真實。 

??而這恰是佳兆業的強項。2019年,佳兆業營業收入同比增長24%,達480億元;毛利138.30億元,同比均增長24%,毛利率為28.8%,穩居行業較高水平;凈利潤同比增長26%至42億元,歸母凈利潤同比大增67%至46億元。 

??2019年4月,由樂居財經發布的“2018中國內房股核心凈利榜”中,佳兆業名列內房股第11位。9月,由和訊房產發布“2019上半年房企凈資產收益率榜”中,佳兆業ROE(凈資產收益率)達11.77%,位列第九位。

??高盈利背后,則是基于佳兆業擁有大量低成本的優質土地儲備,這也是一家房企穿越周期實現高質量發展的根本所在。2019年,佳兆業以舊改、招拍掛、收并購的方式共獲得30個項目,新增土儲權益建筑面積412萬平方米。截至2019年底,公司有近2700萬平方米土地儲備,一二線城市土儲面積占比近80%,對應總貨值近5300億元,其中大灣區占比近66%,深圳占比近33%。

??同時,在國家“推進城鎮老舊小區改造、推動建立長效管理機制”的利好政策下,2019年,佳兆業城市更新投拓項目19個,令城市更新項目占地面積同比增長約33%,達到近4000萬平方米,項目達到147個,對應貨值約2.5萬億元。2019年佳兆業集團獲評為“2019中國房地產城市更新領先品牌TOP1”。 

??佳兆業管理層表示,預計2020年,集團將有6個舊改項目計劃供地,貨值約460億元;未來1-2年,計劃有6個舊改項目計劃供地,貨值約600億元;未來3-5年計劃有19個深圳及廣州、東莞項目供地,貨值約4700億元;長遠來看,集團將有約占地面積近3000萬平方米的舊改項目陸續進入供地階段。 

??標準普爾認為,佳兆業在舊改方面擁有先行者優勢,有助集團建立市場準入壁壘,保障其盈利水平。惠譽相信,隨著更多利潤較高的舊改項目入賬,帶動佳兆業銷售增長及利潤率提升,集團于2020年將呈現去杠桿趨勢。 

??時刻保持危機感

??在保持高盈利水平的同時,佳兆業近年來還積極響應國家去杠桿的號召,增強財務“穩定性”。

??截至2019年底,公司現金及存款總額達369.8億元,同比大增61.3%;有息負債總額保持穩定,現金短債比維持在1.1倍的良好水平,凈負債率大幅下降約92%,杠桿水平持續快速下降。 

??有了良好的財務基本面做背書,佳兆業的融資成本也在持續優化。今年2月,佳兆業成功發行4億美元6.75%二零二一年二月到期優先票據。這是繼1月發行8億美元優先票據后,佳兆業再次成功發行美元債券,且票面利率創歷史新低,反映出公司致力降低融資成本的行動取得明顯成效。

??高級顧問譚禮寧在業績會上稱,從經濟來看,今年的利息應該是往下走的,公司也會掌握周期,掌握機會。首席財務官劉富強也強調,從融資成本來講,不停下降是公司今年的目標。 

??佳兆業財務狀況持續向好的同時,也得到眾多國內外機構投資者的關注與點贊。2019年,正值佳兆業成立20周年之際,公司連獲穆迪、標準普爾、惠譽三家知名國際評級機構授予信貸穩定評級,第一上海證券、中達證券、國信證券(香港)等知名券商機構紛紛給予佳兆業“買入”評級。

??穆迪指出,佳兆業擁有良好的資金流動性,手頭現金及其經營現金流量足以支付其短期債務,以及應付未來的承諾土地款。國信證券預計,隨著佳兆業集團信貸評級的持續改善以及城市更新項目合作開發模式的推進,公司凈負債率水平將穩步降低至合理水平,財務指標將持續向好發展。

??此外,佳兆業還接連榮登2019《財富》中國500強第236位、全國工商聯發布“2019中國民營企業500強”第209位、廣東工商聯發布“2019廣東省百強民營企業”第28位、中國指數研究院發布“2020中國房地產百強企業榜”第26位,進一步證明了佳兆業的成長性以及價值性。

??不過,面對成功與榮譽,佳兆業管理層仍時刻保持警醒和危機感,“關于現金流和風險,公司會非常謹慎,嚴格控制。”郭英成如是稱。

??而這也是檢驗一家企業能否穿越周期,極為重要的一環。

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