恒大的加減法:2022年要破萬億,土儲降至2億平

劉新歌2020-04-03 14:50:21來源:時代財經

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??3月31日,中國恒大發布2019年度業績。恒大集團副主席、總裁夏海鈞稱,今年恒大實現的毛利潤是1329.4億,核心業務利潤408.2億。在現在公布業績的所有房地產企業中,是利潤最好的公司之一。

??2022年銷售要破萬億

??關于利潤下跌,夏海鈞認為是有意識的經營行為:“2019年年底,我們做了一些系統的打折銷售,清尾了一些樓盤,把一些低利潤項目都消化掉了,有意識地降低利潤總額。”

??他隨后透露,2020年銷售目標為8000億,“公司的利潤、成長性可能比這個更好。投資者對恒大的經營、利潤不用擔心,我們最大的優勢就是我們的土儲。”

??截至2019年末,恒大擁有總土地儲備項目876個,總規劃建筑面積2.93億平方米,土地儲備原值為人民幣5273億元,此外還擁有舊改項目101個。除了龐大的規模,恒大的土地優勢更在成本。

??據介紹,恒大土地儲備平均成本僅1800元/平方米,加上建安成本3800元/平方米,綜合總成本為6100元/平方米。“即便按照2019年清尾的售價8000多元/平方米,恒大的毛利率也在30%,凈利率也在10%左右。”夏海鈞稱。

??2020年,恒大可售貨量約1.32億平方米,全年合約銷售目標定為6500億。恒大將合約銷售目標定為6500億元,較2019年的6011億元銷售額提高8%。不過,許家印喊出了更高的目標:“今年內部指標是8000億,每年保持均衡的增長,實現公司2022年銷售一萬億。”

??以此計算,恒大今年銷售增速要達33%。在疫情影響和調控持續深入的雙重壓力下,房企紛紛調低了增長目標,但恒大卻再次反其道而行之,要打一場“高增長”的戰役。

??這場“戰役”從恒大一季度的表現中已現端倪。2020年1月,恒大實現銷售406億,與去年同期基本持平。但借助網上賣房策略,在房企受疫情影響、銷售下跌的2-3月,恒大卻同比增長。其中,2月銷售447億,3月銷售612億。夏海鈞介紹稱,“今年一季度,我們實現銷售收入1465億,比2019年同期的1196億增長了22.5%,創造了恒大成立以來一季度的最好成績。”

??控規模,降負債

??銷售高增長是恒大新戰略的一部分。在業績發布會上,恒大同時宣告了“高增長、控規模、降負債”的新發展戰略。

??恒大的高增長,始終伴隨著高負債。以夏海鈞的說法,這是恒大作為曾經的“追趕者”不得不如此為之。“恒大是一個成長比較晚的公司。萬科1984年成立,碧桂園1992年成立,而我們到1997年才成立第一個項目公司。在2016年之前的20年里,恒大都是一個追趕者的角色。在這個過程中,我們通過高負債、高增長的戰略,抓住了中國房地產的黃金20年。”

??自2017年由“三高一低”(高負債、高杠桿、高周轉,低成本)向“三低一高”(低負債、低杠桿、低成本,高周轉)轉變以來,恒大再次提出啟動戰略轉型,恒大集團董事局主席許家印表示將“用最大的決心、最大的力度,把負債降下來”。據其透露,2020-2022年三年內,恒大有息負債將平均每年下降1500億。

??除了在銷售上做增量,降負債的另一著力點是控規模。未來三年,恒大將每年減少3000萬平方米土儲,到2022年,將土儲由現在的近3億平方米降至2億平方米。“以前是每年新增六到八千萬平方米,今后三年每年的新增土儲約4000萬平方米,通過土儲的逐漸減少實現規模控制。”夏海鈞指出。

??截至2019年底,恒大總資產達22065.8億,凈資產3585.4億。選擇在此時“減負”,與中國房地產發展邏輯相關。走過黃金20年,房地產的發展已到“高峽出平湖”的階段,行業集中度日趨提高,彎道超車的機會幾乎不在,高杠桿帶來的風險遠大于機遇。

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