貝殼研究院:預計新房市場二季度將進入恢復期

王西嶺2020-04-03 08:59:11來源:每日經濟新聞

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??“預計隨著疫情防控形式的穩定、市場秩序逐漸恢復正常,二季度將進入市場恢復期。”

??貝殼研究院在描述當下的新房市場時表示了對未來復蘇的信心。

??4月2日,貝殼研究院發布2020年第一季度新房報告,報告顯示在當前疫情下,新房市場正在經歷近3成的下滑,但是目前市場秩序逐漸恢復,預計二季度能夠進入復蘇期,市場將有一定反彈。

??一線城市成交套數同比下滑39.5%

??疫情對新房市場的影響是顯而易見的,這也十分充分地體現在了統計數據中。

??受疫情影響,2020年一季度貝殼研究院統計的66座大中城市成交規模不理想。

??總體成交面積與成交套數分別為4247萬m2、37萬套,累計同比分別下滑25.6%、28%。

??一線城市呈現出了比二三線城市更為劇烈的浮動。2020年一季度一線城市成交套數同比下滑39.5%;成交面積同比下滑38.4%。

??而其他層面城市的數據則稍微緩和。二線城市成交套數同比下滑34.9%;成交面積同比下滑31.7%;三四線城市同比下滑17.1%;成交面積同比下滑15.6%。

??企業層面看,2020年一季度,TOP100房企銷售16628億元,同比下降22.3%,各大房企在疫情影響下舉步維艱,春節之后線下售樓處關閉導致銷售受阻,各大房企開始尋求銷售線上化措施,在疫情期間積累客戶資源,并且以恒大為首的眾多企業已經開始采取打折銷售策略。

??貝殼研究院表示:“一二線城市下滑幅度較大,主要受疫情嚴重程度影響,預計市場進入恢復期后,一二線城市也將進入快速增長階段,重新成為市場上漲的主要拉動力量。”

??不過,就單點來看,不乏有在疫情中表現較為亮眼的城市。

??深圳成交量保持低位水平,但一季度同比受疫情影響較小,并有2%的增長。

??二線城市排名來看,南京和廈門商品住宅成交量在疫情之下保持增長,一季度分別增長6%和11%,其中南京成交量在二線城市中排名第五,表現搶眼。

??同時,杭州成交量在一季度同比下滑幅度最小,僅5%,總體保持穩定。

??究其原因,是由于較好的市場應變能力。如杭州是全國首個從政府層面全面推出“線上售樓處”制度的城市,有效應對線下銷售停滯問題;而南京房管局則早在2月20日就提出房地產線下銷售恢復開放,在全國房地產市場“冰封”的情況下,搶占了市場先機。

??貝殼研究院預計:“長期來看,一線城市需求量仍在,疫后下跌幅度較大的一線城市將出現一定程度的反彈。預計隨著疫情防控形式的穩定、市場秩序逐漸恢復正常,二季度將進入市場恢復期。”

??一線城市樓面價環比增長46.1%

??土地價格一定程度上反映了市場對未來一段時間的信心,從這個角度審視,房地產市場整體保持著穩定的態勢。

??2020年一季度,全國居住用地市場價格保持漲勢,樓面價格也在持續上漲。

??一線城市成交樓面價突破2萬元/m2,同環比,均有大幅回升,同比增長35.1%,環比增長46.1%。

??貝殼研究院解釋主要原因在于北京成交多宗不限價優質住宅用地,帶動整體一線城市樓面價回升。

??二、三四線城市樓面價亦保持增長,一季度同比均增長分別為6.8%,8.3%。

??溢價率方面,全國各線城市環比2019年四季度均出現大幅回升,同比亦保持上漲,其中二線城市2020年一季度平均溢價率達到14.2%,繼續領跑全國土地市場。

??但是也要看到,一季度的居住用地成交量在減少。2020年一季度,全國352座城市合計住宅用地成交量為11296萬m2,累計下滑25.2%。一線城市住宅用地成交量同比下降幅度相對較小,為-12.6%。

??針對成交的下降,貝殼研究院表示:“此為近三年最大下跌幅度,由于疫情影響,多數城市土拍延期,預計二季度起住宅用地成交規模會有大幅度回升。”

??此外也應看到,政策方面也對土地出讓金進行延期。隨著復工時間的不斷推移,房企在資金上的壓力與日俱增,土地出讓金延期繳納緩解房企資金壓力,為房企投資取地爭取時間。據不完全統計,疫情期間至少23省市25次出臺出讓金延期繳納的政策,重點覆蓋杭州、南京、蘇州、成都、青島、天津等多個重點城市。

??政策頻頻紓困

??復蘇的跡象不僅僅只呈現在新房和土地市場的表現中,還有各地出臺的政策也成為了市場穩定的壓艙石。

??公積金方面,據貝殼研究院不完全統計,至少31省市53次出臺階段性公積金支持政策,基本確定各地公積金延期繳納的期限,繳存比例,以及額度等。

??公積金調整的方向主要有降低住房公積金繳費比例,6月30日前可申請緩交公積金(不影響職工正常申請公積金),提高公積金租金提取額度等三大方面的措施,一是保障住房公積金能夠讓職工正常使用,保障租戶能夠減輕租金壓力,二是減輕中小微企業資金壓力,階段性的抵御資金風險,維持社會、經濟重回正軌。

??一些地區還出臺了購房補貼政策。2020年1月至3月期間,據不完全統計,四川省1市1縣1城區及江蘇省1縣均出臺了購房補貼政策,其中四川富順縣1月2日已經出臺購房補貼政策,對在2020年1月1日至2020年6月30日期間,在富順縣城規劃區內購買新建商品房的居民,給予一次性200元/平方米的財政補貼。

??更重要的是,多地還對預售制進行了調整。多地提前預售制管理時間節點,調整預售資金撥付時間節點。據不完全統計,疫情期間至少27省市出臺調整預售相關的政策,主要覆蓋多座省會城市以及重點二線城市。

??最后,貝殼研究院表示:“2020年一季度的樓市存在較顯著的起伏變化,盡管疫情給整個市場帶來不小的沖擊,但中國房地產市場也表現出一定的韌性。伴隨著疫情的影響逐漸減小,樓市復蘇將成為未來的趨勢。” 文/王西嶺

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