馮俊:在房地產發展新階段亟需厘清三個認識

田方2019-09-02 15:42:07來源:中房網

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??中房網訊 9月2日,以“數字化與未來居住”為主題的第十一屆中國房地產科學發展論壇在上海召開。在本次論壇上,中國房地產業協會馮俊會長指出,改革開放四十年來,房地產業的發展可以用十六個字來概括,“成績斐然,飽受詬病,風險漸顯,亟需轉型”,在新的發展階段,有三個認識需要厘清。

中國房地產業協會會長 馮俊中國房地產業協會會長 馮俊

??房地產業發展的目的是什么

??馮俊表示,以住宅為主要產品的房地產業,在過去的四十年里,推動房地產業發展的根本動力是人民群眾改善居住條件的迫切需要;在今后的發展中,人民群眾對美好居住生活的向往,仍然是房地產業發展的根本動力。過去,房地產業的發展解決了人民群眾住房極度短缺問題;今后,房地產業的發展是為了人民群眾居住得更舒適、更幸福。

??四十年里,城鎮居民家庭住房條件改善的同時,居民家庭住房財富的積累也在增加。馮俊指出,我們不能不認識到,住房的投資品屬性在不恰當地膨脹,炒房現象已經成為經濟社會發展中的一個頑癥痼疾。這不僅扭曲了住房的本質屬性,而且對群眾生活條件的改善、消費增長構成巨大壓力,對結構調整、經濟發展構成巨大風險。

??習近平總書記在黨的十九大報告中明確指出,“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位”。7月30日中央政治局會議再次明確了“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,落實房地產管理長效機制”,同時明確指出“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”。這一定位彰顯了中央新的發展理念,不會走用房地產拉動經濟的老路。但今年年初,房地產市場又出現了潛流涌動,有些企業生怕“踩空”,爭相“搶風口”。馮俊表示,作為房地產企業和關聯產業鏈企業會員之家的中國房地產業協會,還是要提請會員以及廣大的房地產企業,要認真領會中央對房地產的基本政策布局,不要懷疑政府的決心,不要將炒房盛行、房價上漲作為經濟繁榮的標志,不要去“賭”中央放松房地產調控,不忘初心,腳踏實地地為改善人民群眾居住條件、滿足不斷增長的美好居住生活的需要,提供好產品、好服務。

??房地產業為什么人提供產品和服務

??住房是群眾生活的基本消費品,支撐房地產業發展的是廣大群眾的生活需求。馮俊表示,我們必須認識到,房地產市場是大眾市場,絕不是富裕階層的專屬市場。房地產企業當然要根據消費者支付能力不同,提供不同層次的產品和服務。但如果只把眼光盯在富裕群體上,必然是自我萎縮,自取淘汰。事實上,成功的、發展好的房地產企業,包括供應鏈企業,也是堅守服務大眾這一理念。作為一個企業,可以有目標客戶的定位選擇,因為消費者收入有差異,消費偏好有不同,但是作為一個行業,尤其是為社會提供必要生活資料的行業,必然地要服務于大眾市場,而不是小眾市場。

??馮俊表示,如果偏離這一目標客戶的定位,就會使我們的產品設計容易不注重居住使用功能,容易不注重產品的性價比,容易不注重產品的技術進步,容易不注重產品的售后服務。因為這些不是投資者所關心的,他們只關心房價增長幅度。這恐怕也是我們的產品技術進步慢的原因之一。在他看來,住房投資需求并不一定是壞事,如果投資的住房轉化為租賃市場的供應,那市場的總供給沒有減少,但相當數量的住房投資是待價而沽,形成空置,這就在一定時期內減少住房的有效供給,而且積累資產泡沫。同時,住房成為投資品的必要條件,是房價上漲比資本價值增值速度要快。靠制造泡沫來推進房地產業發展是不可行的,是危險的。

??所以,房地產業的產品和服務,目標客戶一定是大多數群眾,而且是滿足他們切實的居住需求。房地產企業應當積極維護人的居住權,因為它是人的生存發展權利的內涵之一;要尊重人的尊嚴,積極為不斷改善居民居住條件作貢獻。

??房地產業在未來經濟社會發展中要擔當什么角色

??馮俊表示,就住房發展來說,還有五件事要做,一是為至少兩億從農村轉移的人口提供住房;二是為將近一億在城鎮間轉移就業的人口提供住房,這部分人口就業地的變化,并不增加城鎮居民總量,但產生住房需求;三是要改造現有不成套的、不符合健康標準的住房;四是農村住房需要從比較簡陋進步到比較現代;五是要滿足居民家庭隨著收入增長而產生的改善住房條件的需要。總體上,還需要在相當長的時期里保持現有的住房建設規模。房地產企業仍然要承擔住房供應的重要使命。同時還需要承擔住房配套建筑、配套設施的建設。

??就商業用房、辦公用房的供應來說,雖然這兩種房地產短期閑置有點大,但并不能簡單下結論過剩了,因為存在這兩種房地產經營內容、經營方式轉變的問題。商業用房和辦公用房在于使用,相當數量是投資者持有、供眾多客戶租賃使用,出售的模式不應作為主導。同時,這租賃房屋的服務內容也需要適應消費行為、商業模式、辦公方式的變化。

??智者識勢,凡人識事。馮俊強調,我們再不能期望房地產市場的跌宕起伏了,更不能期望亂中取勝了。“搶風口”之舉,會害人、害己。中央明確要求落實房地產管理長效機制,也就是意味著長效機制是用經濟和法律手段治理市場,輔之以必要的行政措施,實現供需平衡,市場平穩,價格穩定,杠桿適度,風險可控,供應結構合理,需求管理正確。達到這個狀態,當然需要制度與政策保障,同時也需要房地產企業努力做良好秩序的維護者,而不是做攪局者。經濟社會的發展需要房地產市場的良好秩序,房地產企業的發展也需要房地產市場的良好秩序。房地產市場的秩序,影響著市場預期的穩定性,影響著市場主體的可預期能力。

??同時,房地產業還要為居民家庭消費升級作貢獻。房地產投資繼續較高速度增長的可能性、必要性都不是很大了,但是居民家庭的生活消費有相當部分是與居住生活相關聯的,把住宅的事情做好了,把與居住相關的延展服務做好了,有益于消費的增長。

??馮俊還表示 ,在新的發展階段,房地產企業面臨的緊迫任務是轉型。而這個轉型,不是指企業經營方向的變化或拓展,那是企業轉行或是跨界,而是指房地產發展方式的轉變,在產品和服務方面,改變能源消耗大、材料浪費大、建造精度低、生產效率低、健康保障水平低及居住服務能力低等問題。

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