政治局會議釋放了房地產行業哪些信號?

曲濤2019-07-31 14:10:14來源:中房網

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??中房網訊(記者曲濤)“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”,這句話是最高層對于房地產方面的最新提法。

??7月30日,中共中央政治局召開會議,分析研究當前經濟形勢,部署下半年經濟工作。

  會議指出,當前我國經濟發展面臨新的風險挑戰,國內經濟下行壓力加大,必須增強憂患意識,把握長期大勢,抓住主要矛盾,善于化危為機,辦好自己的事。下半年要堅持穩中求進工作總基調,堅持以供給側結構性改革為主線,堅持新發展理念、推動高質量發展,堅持推進改革開放,堅持宏觀政策要穩、微觀政策要活、社會政策要托底的總體思路,統籌國內國際兩個大局,統籌做好穩增長、促改革、調結構、惠民生、防風險、保穩定各項工作,促進經濟持續健康發展。

??首次明確不將房地產作為短期刺激經濟手段

??既然高層已經給房地產行業定調,那么我們不妨根據會議精神,提煉出與房地產行業有關的內容,逐句逐字的分析一下。

??首先,從時間點來看,市場此前普遍認為會在7月31日舉行的第十二輪中美經貿高級別磋商談判結束后,根據談判情況為下半年的政策定調。而本次會議上提到,要“把握長期大勢,抓住主要矛盾,善于化危為機,辦好自己的事。”這似乎也在某種程度上釋放了以我為主的信號,也說明高層對于未來經濟的平穩運行,有著充足把握。

??對經濟形勢的判斷方面,4月份的會議認為“國內經濟存在下行壓力”。而本次會議認為“國內經濟下行壓力加大”。從定調來看,偏悲觀。

??基于此判斷,政策基調也有了一些變化。4月份的會議提出“繼續實施積極的財政政策和穩健的貨幣政策。積極的財政政策要加力提效,穩健的貨幣政策要松緊適度。”本次會議提出“要實施好積極的財政政策和穩健的貨幣政策。財政政策要加力提效,繼續落實落細減稅降費政策。貨幣政策要松緊適度,保持流動性合理充裕。”

??關于房地產方面,會議提出,堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,落實房地產長效管理機制,不將房地產作為短期刺激經濟的手段。

??實際上,根據中房網(微信公眾號:zhongfangwang)統計,從2017年7月至2019年7月,以經濟為主要議題的中央政治局會議共召開了8次,除了2018年10月31日和2018年12月13日兩次會議未提及外,其他6次會議均對房地產市場作出了重要表述。

??上一次的中央政治局會議(2019年4月19日)對于房地產方面提出的是,“要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,落實好一城一策、因城施策、城市政府主體責任的長效調控機制”。與之前幾次會議上提及的房地產內容相比,本次召開的中央政治局會議上,首次明確不將房地產作為短期刺激經濟的手段。這意味著對于房地產市場,定位還是強化居住因素,是合理的消費需求,而不應該與經濟刺激做過多掛鉤。

??還有一條要引起重視的是“引導金融機構增加對制造業、民營企業的中長期融資。”實際上,中國人民銀行黨委書記、中國銀行保險監督管理委員會主席郭樹清在此前召開的第十一屆陸家嘴論壇上曾表示,必須正視一些地方房地產金融化問題。房地產業過度融資,不僅擠占其他產業信貸資源,也容易助長房地產的投資投機行為,使其泡沫化問題更趨嚴重。如果結合本次會議內容來看,就是要把房地產業所擠占的信貸資源引導至民營企業和制造業的中長期融資,從而進一步強化金融服務實體經濟的能力。

??此外,本次會議上還提到要“實施城鎮老舊小區改造、城市停車場、城鄉冷鏈物流設施建設等補短板工程”,要“提升城市群功能”。實施城鎮老舊小區改造,意味著此前大力倡導的棚改工作將落幕。有數據統計,在過去11年當中,中國完成了約4500萬套棚戶區改造,很好的完成了助力民生改善和經濟發展的任務。根據住建部數據顯示,2013年至2017年,全國棚改完成投資約6萬億元,拉動了建材、裝修、家電等消費,促進了上下游相關產業發展,也是刺激上一輪三四線樓市大增長的重要因素之一,對穩增長發揮了積極作用。

??房地產調控一直在路上

??會議精神一出,房地產行從上到下感覺“涼涼”。

??而這種對于未來行業悲觀的情緒也直接體現在7月31日開盤的A股地產版塊上。其中,房地產指數(991007)跳空低開,最大跌幅逾2%。幾大地產龍頭股則跌幅居前,截至31日中午收盤,包括華夏幸福、金地集團、萬科A、陽光城、保利地產在內的地產股跌幅都在3%以上。

??從目前的行業現狀來看,其實房地產行業的調整一直都在路上。

??政策方面,根據相關機構統計,上半年全國房地產調控政策高達251次。從近期多地出臺的房地產調控來看,政策收緊信號比較明顯。西安、蘇州等城市均對現有政策升級和加碼,呼和浩特、洛陽、北京和寧波等城市則是對目前當地市場存在的一些現象進行規范和整頓。政治局會議召開后的7月31日,更是傳出大連將實施商品住房價格指導,嚴查哄抬房價等行為。合肥將從嚴控制銀行貸款、從嚴控制預售資金、從嚴控制備案價格。而之前曾試圖對現有調控政策進行“松綁”的開封,更是被第一時間叫停。這些強烈的政策信號預示著房地產調控絲毫沒有松懈之意。

??金融層面上,針對部分熱點地區,銀行對個人住房貸款業務趨于謹慎。據新華社報道,南京、蘇州、青島等多地的房貸利率近期均有所上浮。根據融360大數據研究院監測的數據顯示,6月份全國首套房貸款平均利率為5.423%,相當于基準利率1.107倍,環比上漲0.14%;二套房貸款平均利率為5.75%,環比上漲0.01%。同時,房企融資也在收緊。銀保監會5月17日發布的23號文明確要求,商業銀行、信托、租賃等金融機構不得違規進行房地產融資。7月12日,國家發改委發文強調防范房地產企業發行外債可能存在的風險,并規定房地產企業發行外債只能用于置換未來一年內到期的中長期境外債務。

??土地市場方面,也不盡如人意。上半年成交體量不及去年同期,三四線收縮比較明顯,土地市場開始降溫。同時,為遏制部分城市地價的持續上揚,多個城市相繼調整了土拍規則。例如:東莞的土拍新規,不再價高者得。合肥則是禁止有關聯的母公司、子公司同時參與土地拍賣,杜絕“圍標”。杭州對土地溢價率上限做出調整,將主城區涉宅用地溢價率上限由50%調至30%。

??企業層面,收縮現象也頗為明顯。某家大型房企7月30日被曝出要暫停拿地的消息,包括萬科、朗詩、遠洋等大型房地產企業也傳出要暫緩或剝離長租公寓業務。不少房企改變了以往單一銷售代理的模式,不遺余力地采取多渠道、多手段的營銷方式。

??相比這些大型房地產企業而言,中小房企的日子似乎更不好過。根據人民法院公告網顯示,截至2019年7月24日,今年全國共有274家地產商宣告破產,這其中大多數都是中小型房企。根據中國房地產業協會、上海易居房地產研究院中國房地產測評中心發布的《2019中國房地產開發企業500強測評研究報告》顯示,2018年百強房企市場集中度繼續提升。其中,前50強房企銷售規模占全行業51.95%。而在貨值集中度方面,51%的土地則被排名前十的房地產企業購得。

??沒有規模,就沒有“江湖地位”。從這些現象來看,市場給中小型房地產企業的時間和空間已經不多了。

??認清形勢,房企戰略需要改變

??結合本次政治局會議精神和行業現狀,當下的房地產企業需要認清形勢,在戰略上需要做出主動改變。至少以下四方面基本成為共識:

??一、政策基調已定,“房住不炒”仍是主導思想。同時,短期之內不會再刺激房地產。至少年內試圖松動房地產政策的可能性微乎其微,即使是部分經濟下行壓力大的地方想松綁樓市也可能性幾乎為零,而地方加碼房地產調控的可能性在加大,頻率也會加強。房地產企業應該主動謀變,適時回籠資金,積極降價去化。

??二、未來幾年行業增速放緩是大概率。2018年的房地產市場規模至少是個階段性的頂點,未來幾年新房銷售的成交量會逐步下降。隨著三四線棚改等刺激因素的逐漸淡出,未來新動能可能只集中在以都市圈、城市群為代表的新型城鎮化之中。

??三、房地產行業真正到了高質量發展的新階段,未來要拼質量、拼服務、拼創新。

??四、行業未來的藍海在哪兒?長租公寓有一部分開發商已經退出了,物業行業可能是未來的新賽道。而像城市更新、老舊小區改造、城市停車場和物流設施建設等方向,未來或許存在一定機會。

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