優質土地入市占比減少 廣深土地成交量收窄

2020-08-12 09:44:06來源:克而瑞地產研究

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???2020年7月,南京、寧波、東莞等多城市先后收緊調控,多個二線城市也從供應端發力減緩優質土地入市節奏,以降低地市熱度。在此影響下,全國土地市場成交呈現量價齊跌格局,溢價率也延續上月下降勢頭,連續兩月環比微降。

??然而,在優質地塊入市減少之下,房企對優質地塊的競爭也進一步升級。如本月上海有多宗區位比較優越的地塊都經過了百輪以上的競拍才成交,其中虹口嘉興街道和楊浦江浦社區地塊更是先后刷新了年內成交單價最高紀錄,溢價率也基本都在20%以上,競拍熱度十分高。

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??市場走勢

??供應、成交規模雙降

??地價因優質土地成交減少而環比下滑

??供應方面,由于各城市供地節奏調整,本月全國土地市場掛牌量也因此受到影響,較上月明顯降低。據CRIC統計數據顯示,全國土地市場經營性土地供應總建筑面積為26463萬平方米,較上月減少了一成,同比也下跌了8%。就各能級城市表現來看,一線和三四線城市土地供應量均較上月有所收縮,二線城市的土地掛牌量則環比上漲,其中西安、長沙、寧波等城市的掛牌量均在300萬平方米以上。

??成交方面,受近兩月土地供應減少影響,全國土地市場成交量在7月出現下滑趨勢,這也是今年春節后土地成交量首次出現下滑。具體來看,據CRIC統計數據顯示,成交建筑面積降至23528萬平方米,環比減少了9%,同比也微降2%。各能級城市成交量也均不敵上月,其中一線城市環比降幅最大,高達19%,主要是由于廣州和深圳土地成交量明顯收窄所致。

??價格方面,由于多個熱點二三線優質土地供應占比明顯下滑,本月平均地價出現結構性下跌,降至2863元/平方米,和上月相比下降了4%,但仍高出去年同期水平一成左右。各能級城市表現各異,其中一線城市在北京、上海多宗稀缺優質宅地集中入市成交的拉動下,地價較上月明顯上漲,漲幅高達63%;二線城市則由于多個熱點城市如南京、寧波等主力供地區域向郊區等非熱點區域轉移,因此成交均價較上月明顯下滑,降至4528元/平方米,環比下降了11%;三四線城市也因無錫、東莞等高地價的熱點三四線成交量明顯減少影響,平均地價回落至2000元/平方米以下,本月平均樓板價為1911元/平方米,環比下滑了10%。

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??市場熱度

??熱點城市優質土地入市占比減少

??溢價率延續上月下滑趨勢

??市場熱度方面。自6月中央多次提及“房住不炒”以來,南京、寧波等熱點城市先后收緊調控表態控地價,熱點二三線城市也逐漸將主力供應區域由市中心核心板塊逐漸向新城、郊區等非熱點板塊轉移。在此影響下,7月份溢價率延續上月的下滑趨勢,降至16.1%。不過,從近一年溢價水平來看,本月土地成交溢價率仍在高位,主要是受北上等少數熱點城市多宗優質土地高溢價成交的支撐。

??分能級城市來看,各能級城市表現不一。其中,一線城市本月平均溢價率為16.3%,較上月增加8.3個百分點,主要受北京和上海均有高總價的優質地塊出讓帶動,其中上海尤為突出,虹口北外灘和楊浦江浦均有超優質宅地成交,樓板價均超8萬元/平方米,溢價率分別為28%和38%,使得一線城市溢價率明顯上揚;二線城市中,僅有南寧一城溢價率超25%,福州、寧波等城市市場熱度較上月有不同程度的下滑,加之青島和天津依舊底價成交,市場熱度相對較低,因此整體溢價率小幅下滑,降至12.9%;三四線城市,由于徐州、常州、無錫、嘉興等城市本月高溢價地塊頻頻涌現,本月熱度再度上升,溢價率升至18.8%的高位。

??土地流拍方面。據CRIC重點監測的城市來看,由于多個城市土地供應量縮減,本月流拍幅數也較上月明顯減少,土地流拍率也因此降至6.8%。從流拍土地類型來看,商辦地塊的前景仍然不容樂觀,包括廣州、西安、合肥等在內的熱點城市均有此類型的土地流拍。

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??重點地塊

??北上優質地塊大量入市

??上海月內兩度刷新年內最高單價紀錄

??雖然大部分城市減少了優質土地的供應,但北京、上海、杭州等熱度較高的城市仍有多宗優質土地入市。這些地塊多為位置優越的住宅用地,配建也比較少,綜合素質較高,吸引了多家房企前來競拍,最終成交溢價率也基本都在20%以上,競拍熱度比較高;僅有少數地塊如南京建鄴沙洲街道地塊、佛山南海地塊等因配建要求較多而最終底價成交。

??在上述地塊中,市場關注度最高的當屬上海內環內的兩宗稀缺優質宅地。這兩宗地分別位于楊浦江浦社區和虹口嘉興區街道,成交樓板價均在8萬元/平方米以上,價值極高,最終由金隅和招商蛇口分別競得。值得一提的是,這兩宗地先后刷新了5月份由合生創展拿下的北京豐臺分鐘寺宅地創下的年內成交土地最高單價紀錄,成為年內成交單價最高的土地。

??總結:結合7月份土地市場供求及價格走勢來看,本月土地市場各方面較二季度均有不同程度的“降溫”。一方面,本月成交量價較上月有所下滑,土地供應量也降至2020年3月以來的最低點;同時,受政策收緊及熱點二線城市優質土地成交占比下滑的雙重影響,溢價率也連續兩月下跌。

??接下來,鑒于中央嚴控地價房價,地方調控升級的大環境不會改變,預計優質地塊入市比例將進一步下滑,下月成交規模和溢價率也預計有繼續有所回調。不過,優質土地特別是核心區位優質宅地的競爭將會更加激烈。7月份上海、寧波、北京、徐州等城市迎來了多宗地百輪競拍的高熱度,足以表明房企對于核心地段的拿地機會仍然十分關注,未來在優質土地入市占比下滑下,競爭將會進一步加劇。

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