房貸利率“換錨”最后時刻

許倩2020-08-18 09:00:40來源:中房報

掃描二維碼分享

??距離8月31日貸款市場報價利率(LPR)轉換“最后期限”越來越近,多家銀行已經開啟存量房貸利率定價基準批量轉換工作。

??“這次轉換是系統自動操作的,客戶如果不操作即默認自動轉換。”工商銀行一位工作人員告訴記者。

??但這也不代表消費者沒有選擇權。各銀行均明確,批量轉換完成后,若對轉換結果有異議,可于2020年12月31日(含)前通過網上銀行、手機銀行自助轉回或與貸款經辦行協商處理。需要注意的是,已有銀行明確,撤銷操作僅能辦理一次。

??“考慮到中國經濟已經度過高速增長時期,潛在經濟增長率明顯下滑,未來的經濟增長將會進入中速甚至中低速,加息可能性不大,預計政策利率和LPR均將以回落為主。長期來看,選擇LPR應該比固定利率更劃算。”盤古智庫高級研究員王靜文對中國房地產報記者表示。

??一位銀行業內部人士認為,雖然無法預測未來LPR的具體走勢,但市場化利率和總體經濟環境息息相關,經濟環境好,LPR可能走高,但同時大家還款能力也會增強,反之亦然,因此從抗風險的角度來看,選擇LPR利率可能更好一些。

??批量轉換進入最后時刻

??8月31日是央行定的LPR轉換的截止時間。在此之前銀行需要弄完所有的存量貸款業務的利率轉換工作。

??8月12日,工行、農行、中行、建行、郵儲銀行5家國有銀行均發布公告稱,將于8月25日起,將符合轉換條件的存量浮動利率個人住房貸款,批量轉換為貸款市場報價利率(LPR)定價。

??另一國有銀行交通銀行的動作更快,7月20日就發布了房貸定價基準批量轉換的公告,于8月21日對尚未轉換者統一調整為LPR浮動利率加減點方式。

??房貸轉換后的利率計算方式為“重定價日最近一期5年期以上LPR+固定點數”。

??舉例而言,若某客戶的房貸利率是基準利率上浮10%,按照現在執行的利率水平4.9%計算,轉換前的房貸利率就是5.39%。按照央行規定,在個人房貸轉換期間均錨定2019年12月的LPR,即4.8%。因此,加點值=5.39%-4.8%=0.59%或59個基點。加點值在合同剩余期限內固定不變。

??若某客戶在前幾年利率較低時貸款買了房,當時與銀行簽的合同是基準利率打8折,即4.9%×0.8=3.92%。那么加點值就是3.92%-4.8%(2019年12月發布的5年期以上LPR)=-0.88%,即負88個基點。

??王靜文表示,LPR機制下,房貸利率由LPR加點方式決定,而LPR會跟隨MLF利率浮動,所以LPR機制下的房貸利率就由原來的固定利率制變成了浮動利率。對于定價日的選擇,若要盡快享受利率下行帶來的房貸成本節約,可選擇貸款日對應日調整。

??根據央行近日發布的《2020年第二季度中國貨幣政策執行報告》,截至6月末,存量貸款定價基準轉換進度已達55%。其中,存量企業貸款轉換進度為76%。

??據銀行人士介紹,LPR還款方式會隨著外部經濟環境浮動,而選擇固定利率,包括還款總額及每個月還本付息的金額都是固定的。選擇不轉化的客戶大致分為這樣幾類:一是貸款時間較早,當時利率較低,且部分客戶享受了8折、9折等優惠;二是有些客戶本身貸款金額不高或所需還款余額不多;三是部分客戶預期未來經濟上行后,利率也會隨之上浮,擔心選擇LPR定價會承受不起加點部分。而選擇轉換LPR的客戶一般是貸款時利率較高,且預期之后利率仍將下行的客戶。

??事實上,早在2019年12月30日,央行就發布公告稱,要求全國所有的存量浮動利率貸款的定價基準轉換為LPR,從2020年3月1日至2020年8月30日結束。這次轉換工作的主要原文描述是:

??“自2020年3月1日起,金融機構應與存量浮動利率貸款客戶就定價基準轉換條款進行協商,將原合同約定的利率定價方式轉換為以LPR為定價基準加點形成(加點可為負值),加點數值在合同剩余期限內固定不變;也可轉換為固定利率。定價基準只能轉換一次,轉換之后不能再次轉換。已處于最后一個重定價周期的存量浮動利率貸款可不轉換。存量浮動利率貸款定價基準轉換原則上應于2020年8月31日前完成。”

??當時政策的精神實際上是“在協商基礎上督促客戶完成換錨”,而現在則是統一默認進行調整,若對轉換結果有異議,可于2020年12月31日(含)前通過相關渠道自助轉回或與貸款經辦行協商處理。

??LPR利率仍有下行空間

??自2019年8月份LPR報價機制改革后,LPR利率一直呈下調穩定趨勢。3月3日開始,受疫情沖擊,美國率先啟動降息,全球降息背景下,中國的市場利率也處在實際下行通道中。

??其中,5年期以上LPR利率已3次下調,累計下調20個基點,LPR定價下的房貸利率亦隨之下行。融360大數據研究院的監測數據顯示,2019年8月,全國首套房貸款平均利率為5.47%;2020年使用LPR利率,7月全國首套房貸款平均利率為5.26%。

??6月17日召開的國務院常務會議指出,進一步通過引導貸款利率和債券利率下行、發放優惠利率貸款、實施中小微企業貸款延期還本付息、支持發放小微企業無擔保信用貸款、減少銀行收費等一系列政策,推動金融系統全年向各類企業合理讓利1.5萬億元。

??但這之后,央行降息的靴子遲遲沒有落地。7月20日公布的LPR利率也已持續4個月不再下降,5年期以上LPR利率仍保持在4.65%。這令部分市場人士對利率下行的趨勢產生了疑慮。

??在中信證券首席固定收益分析師明明看來,LPR改革后存貸款利率均有下行,但二季度貸款利率下行有限。二季度金融機構人民幣貸款加權平均利率僅僅下行2個基點,均小于MLF和LPR的下行幅度,預計后續LPR下行難度較大,存量貸款定價基準轉換仍然是降成本的主要來源。

??不過,更多業內人士預計,LPR利率仍有下行空間。

??王靜文認為,LPR根據MLF利率決定,MLF為央行的政策利率,主要根據經濟的冷熱情況調整。比如從去年下半年到今年,由于經濟持續下行加上疫情沖擊,央行已經三次下調MLF利率共計35個基點。相應的,一年期LPR已經下調46個基點,5年期LPR下調了20個基點。考慮到中國經濟已經度過高速增長時期,潛在經濟增長率明顯下滑,未來的經濟增長將會進入中速甚至中低速,加息可能性不大,預計政策利率和LPR均將以回落為主。

??光大銀行分析師周茂華則表示,LPR下行將推動金融機構向實體經濟合理讓利,主要驅動因素為央行降準、銀行降低負債成本、MLF利率下行等。另外,需要考慮銀行不良率滯后的影響。綜合考慮國內宏觀經濟表現及以上這些因素,下半年LPR預計下行空間為10個至15個基點。

原創 宏觀 政策 市場 公司 土地 觀點 金融 海外 產業鏈
專 題
返回頂部
掃描二維碼分享
返回頂部
南国七星彩论坛 重庆时时开奖现场直播 内蒙古快3开奖结果预测 七星彩论坛808cp彩票网 网赌分分彩输了很多钱 河北11选5任3推荐 云南体彩十一选五电视走势图 上海快三精准计划 好彩1复式6个号码 陕西快乐10分软件 002456股票分析 湖北十一选五最大遗漏任五 十一选五浙江开奖走势走势图 赌场怎么知道别人算牌 pc蛋蛋刷蛋算号 山西11选5任选1 青海十一选五开奖走势一定牛