東莞陽春三月樓市復蘇“以價換量”或成主旋律

黃慧萍2020-04-03 10:09:04來源:南方都市報

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??進入后疫情時代,東莞樓市快速復蘇,主城區率先釋放第一波“延期”需求。

??自三月以來,不少房企加快推貨,東莞樓市正在加速回暖。

??與二月樓市被按下“暫停鍵”,成交跌入“冰點”相比,三月東莞房地產市場呈現“復蘇”跡象,回暖明顯。無論是頻頻刷新地價,一路高歌猛進的土拍市場;還是供需持續回升,成交穩步增長的新房市場,都為今年樓市回歸正常發展軌道起了一個好頭。

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??土地市場

??三宗商住地“高嫁”刷新地價紀錄

??正所謂“春江水暖鴨先知”,樓市異動,往往從土地市場開始。

??3月18日,東莞厚街鎮汀山社區出讓一宗占地面積為69523.6㎡的商住地。經過70輪競價,該地塊最終被佳兆業集團(深圳)有限公司以總價24.63億元收入囊中,溢價率38.92%。剔除配建后,可售樓面價為12614元/㎡。值得一提的是,該樓面單價刷新了厚街的地價紀錄。

??作為今年東莞土拍市場推出的第一宗商住用地,該地塊不僅稱不上優質,反而“命途多舛”。因為周邊多是工業園,生活和商業配套較為欠缺,此前該地塊并不被看好。記者梳理公開資料發現,該地塊第一次掛牌是在2015年10月14日,起拍樓面價僅1900元/㎡,但最終還是因無人報價而流拍。2016年該地塊再次出售時,則以撤牌結束。第三次掛牌是去年9月24日,起拍樓面價為11816.27元/㎡,但依然無人問津。

??“終次報價”規則

??使得更多房企可以參與競拍

??該地塊今年重新推出市場時,雖然起拍價從218999萬元下降到了177285萬元,配建拆遷安置項目建面由19814平方米下降至9907平方米,起拍樓面價直降2000多元/㎡。但經過兩個小時70輪的激烈角逐,最終以“24.6億元+無償配建13327㎡”的條件成交,可售樓面價達到了12614元/平方米,打破了厚街的地價紀錄。從無人問津、多次流拍,到成為搶手的“香餑餑”,厚街地塊為今年東莞土拍市場打響了漂亮的“第一槍”。

??但佳兆業并沒有就此停下開疆拓土的步伐。3月19日,歷經50輪廝殺15次舉牌,佳兆業再次擊敗十家房企,以總價7.05億元豪奪麻涌商住地,再下一城。該地塊剔除配建后,可售樓面價達10953元/㎡,同樣刷新了麻涌的地價紀錄。而佳兆業兩輪力挫20多家房企,重金拿下東莞兩宗商住地,且兩次刷新區域地價紀錄,不僅一掃疫情給樓市蒙上的“陰霾”,還重振了市場信心。

??3月25日,世茂首次通過招拍掛方式進駐東莞,再為東莞土拍市場添了“一把火”。記者注意到,該地塊在開拍前一晚,就已經有58家房企進行了59輪報價,并很快就達到16.25億元的最高限價。這也是東莞今年首宗觸及“終次報價”地塊。據介紹,近年來世茂積極布局大灣區,去年和福晟聯合開發的石排舊改項目,預計將在今年年中推出。可見其非常看好東莞在大灣區規劃建設中的優勢及發展前景。

??值得一提的是,房企“深夜搶跑”、提前鎖地等操作,其實在去年“終次報價”規則出臺后,就已經沒有出現過了。而此次上演“搶地大戰”,也是東莞“土地熱”的一個表現。記者還注意到,盡管該地塊遭到了瘋搶,但地價紀錄并沒有被打破。可見,“終次報價”規則的確能夠發揮“從源頭上遏制土地過熱勢頭,使得更多房企可以參與競拍,拿地也更加公平、理性”的作用。

??用地需求旺盛

??全市建設用地后備資源緊缺

??3月20日,市自然資源局還發布了《東莞市2020年度國有建設用地供應計劃》(下稱“《供應計劃》”)。記者從《供應計劃》獲悉,在東莞市2020年度國有建設用地供應總量中,計劃供應住宅用地49宗,總面積229.6222公頃,住宅用地中三舊改造項目8宗,面積為20.0027公頃。同時,計劃供應16宗商服用地,總面積30.3552公頃;商服用地中有3宗三舊改造項目,面積為4.3523公頃。

??需要注意的是,《供應計劃》指出,當前全市土地管理和發展大局面臨建設用地后備資源十分緊缺的問題。原因包括全市土地開發利用強度高、全市人均耕地面積少,后備資源不足,以及因全市土地資源緊缺,省下達給東莞的年度用地指標相對較少。總的來說,2020年度東莞用地需求仍然比較旺盛,供需矛盾尖銳。

??在全市建設用地后備資源緊缺的形勢下,節約集約用地是唯一出路。“十三五”時期,全市土地利用必須堅持“三量”:嚴控總量、盤活存量、提高質量。為此,建設用地供應計劃以優化總體布局、突出區域特色為導向,實施區域協調發展戰略、開啟產業地區布局新篇章,統籌安排各類建設用地供應。

??另外,根據重大基礎設施優先原則、重點地區優先發展原則、產業引導與空間聚集原則,供應空間布局上,公共管理與公共服務用地等項目用地一般根據項目需要布局;住宅用地、商服用地、工礦倉儲用地一般根據各地城市建設和經濟社會發展趨勢布局,實施擴容提質工程、加快新型城鎮化進程。

??值得一提的是,《供地計劃》還提出,將積極構建土地管理新格局,落實管理制度,依法依規辦事。堅持節約集約用地,優先保障全市“三重”建設項目、重點項目、園區建設、民生工程等用地需求,以土地利用方式轉變來服務擴大有效投資,保障經濟發展方式轉型升級,促進全市經濟社會持續健康發展。

??同時,實施區域協調發展戰略,開啟產業地區布局新篇章。加快統籌建設水鄉特色發展經濟區,突破行政界限,跨鎮域整合產業、土地、基礎設施和公共服務等資源;以大學創新城引領中部地區提升發展水平,構建松山湖與周邊鎮垂直服務、對接聯動機制,實現共同發展;加強山區片等東部各鎮產業統籌規劃,探索設立高端先進制造業轉移園,加強與粵海和深圳的對接,強化產業合作和配套服務;探索打造珠江口東岸現代產業集聚區。

??在“三舊”改造方面,推動舊改常態化、長期化,“改造盤活”,提高集約用地水平,探索組建城市更新和土地整備中心。完善利益平衡機制,引導集體和民營資本參與“三舊”改造。

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??新房市場

??信心逐漸恢復 成交持續7周回升

??3月21日,東莞樓市迎來了2020年首個線下開盤項目,這也是疫情防控期間東莞第一次大型線下純新盤實景開盤。當天上午10點正式開盤,現場采用搖號形式選房。選房開始后,到場的購房者按順序依次進入選房區。據悉,項目整體去化情況比較樂觀,其中118㎡的四房熱度最高。而項目前期認籌階段也推出了多種優惠,“一萬抵三萬”“現金獎”“直播送禮”等,吸引市民認籌,為開盤做足準備。

??而位于橋頭鎮的戛納灣項目,此次加推產品也帶來了全新玩法——減價競拍。3月28日下午,戛納灣對168套加推房源進行在線限時減價競拍。記者了解到,戛納灣競拍搶房活動從下午3點開始,168套房源起拍價統一為10000元/平方米,競拍定時降價,共20輪。前十輪每平方米降價200元,后十輪每平方米降價100元,即如果拍賣到最后一輪單價則為7000元/平方米。

??這種新穎的玩法,成功吸引了不少購房者的關注。據介紹,當天中午就有購房者陸續來到售樓處,認真研究房源表和選房小程序,以免搶房時因不熟悉操作導致錯失心儀房源。在競拍選房大戰正式打響后,銷控板迅速飄紅。競拍進行到第14輪,全部168套房源被搶完,歷時59分48秒。不到一小時,百余套房源售罄,成交以“7字頭”為主,較年前降約12%。不難看出,該項目的熱銷與其顯著的價格優勢有關。

??實際上,3月以來,不少項目開始集中入市,樓市迎來了久違的供應小高峰。記者了解到,碧桂園鉑悅府3月上旬先后推出上百套剛需高層,降價逾2成,簽約量占到了全鎮比重的93%,為疫情沖擊下東莞首個以價換量、回籠資金的住宅項目。同時也是2月至今,全市單周網簽量最突出的項目。

??據東莞合富研究院不完全統計,3月下旬東莞共有7盤推新入市,迎來今年首波推貨小高峰。3月23日至3月29日,東莞一手住宅新增供應約1138套,主要集中在塘廈、中堂和常平鎮,為今年以來供應量最大的一周。究其原因,合富研究院分析道,一方面是全民返崗復工后,企業資金和銷售壓力大,資金回籠心切;另一方面,在政府的政策紓困下,房企信心得到較快恢復,加快入市的步伐。

??在成交方面,合富大數據顯示,3月最后一周東莞一手住宅網簽907套,環比大幅增加六成,成交持續7周回升。不難看出,東莞樓市逐漸恢復信心,尤其三月最后兩周供需雙雙回升。在成交的鎮街里面,市區成交較為突出。東城、鳳崗、南城和莞城的新房網簽量,在鎮街里面排到了前四,占比近三成。

??隨著3月樓市的落幕,一季度東莞樓市“成績單”也正式出爐。合富大數據顯示,今年第一季度東莞一手住宅新增供應僅4179套,同比減少39%。網簽5639套,同比減少28%。受疫情影響,東莞供需下降,基本符合預期。另外,一季度東莞新房網簽均價約22300元/平方米,同比上漲18%。合富研究院分析,房價漲幅大主要原因為結構性因素,高房價區域成交比例上升,拉高整體均價。另一方面為今年房價網簽政策作出調整,實際房價走勢為平穩上漲。

??記者注意到,今年一季度高房價區域成交比重上升,主要分布在東城、長安、鳳崗和莞城這四個鎮街。其中東城一季度成交355套,排在全市第二位,占比6%。均價在31787元/平方米,房價同比增長30%。而一季度網簽套數排在第五位的長安鎮,成交套數301套,占比5%,一季度成交均價為30073元/平方米,房價同比上漲13%。

??事實上,進入后疫情時代,東莞樓市快速復蘇,主城區率先釋放第一波“延期”需求。記者了解到,3月下旬,城區“紅盤”萬科皇馬酈宮、首鑄翡翠東望和豐華瓏遠翠瓏灣網簽套數均在50套以上,總體市區一二手市場房價預期依然較高。合富研究院分析,一方面是由于城區需求本已長期壓抑,疊加疫情宅家加劇了改善欲望。另一方面,被壓抑的購買力也因近期集中入市的新品而被激活。

??記者注意到,房企為了帶動成交,除“花式營銷”外,還紛紛打響“剛需”爭奪戰,集中推出首置及改善戶型。從開盤去化率來看,定價、供應、地段等因素加劇成交分化。總體而言,疫情影響加上長期需求壓抑,剛需客群呈現出更積極入市的想法。

??相較于3月樓市,2月東莞樓市可以說是處于“休眠”狀態,成交萎縮嚴重。記者從合富大數據獲悉,今年2月全月東莞一周住宅新增供應和成交套數分別是484套和429套,僅是平日里3至四天的總量。直到2月下旬,疫情得到了有效緩解,各行各業開始復工復產,東莞樓市成交才開始有了起色。但距離正常水平仍有較大差距。總的來看,整個2月僅4個鎮街日均成交套數達到了1套,而超過一半的鎮街全月成交套數僅10套以內。

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??二手市場

??業主心理預期高 買賣雙方進入博弈期

??記者通過合富研究院數據了解到,3月第一周,東莞二手房住宅網簽428套,均價約16339元/平方米,二手網簽均價實現了連續五周回升。到第二周,全市二手住宅網簽587套,呈現明顯回升趨勢,并連續兩周超過新房。另外,成交均價約16337元/平方米,環比持平。在第三周,東莞二手住宅網簽665套,連續7周小幅回升,均價約16187元/平方米。而這也是東莞二手住宅連續三周均價穩定在1.62萬元/平方米上下。

??到了第四周,東莞二手住宅網簽達到了714套,表現連續8周回升。網簽均價約16820元/平方米,走勢平穩。可見,三月前三周,東莞二手房市場表現仍較為穩定。到了第四周,無論是成交量還是網簽價,都開始有了明顯增長,而且后續還有持續上升的趨勢,現在并未達到峰值。

??有業內人士表示,近期東莞二手房市場整體熱度較高。業主出手情緒明顯更高了,而且也越來越多市民加入“找房大軍”。東莞貝殼找房方面也表示,近兩周東莞二手房市場開始變得活躍,成交量明顯上漲。從區域看,城區成交尤為活躍。值得一提的是,業主對二手房價預期也在變高,尤其是地段好的小區。因此,有業內人士認為,買賣雙方會經歷一段時間的博弈期。

??記者通過貝殼找房平臺了解到,東莞南城二手“紅盤”東駿豪苑,目前不少業主的掛牌價已經達到了3.4萬元/平方米,而且多是在今年3月份放盤。貝殼找房平臺顯示,一業主去年10月掛牌時掛出的價格是售價700萬元,到了今年3月1日,就將價格漲至800萬。短短幾個月時間,漲價四次,而且每次漲價的幅度越來越大,如今的價格比起初的掛牌價高出了100萬。從該小區房源的帶看量來看,近一周平均帶看兩至三次。可見,在高房價下,該小區的關注度仍比較高。

??而近段時間以來,樓市熱度屢創新高的萬江,二手房市場同樣火熱。記者從貝殼找房平臺獲悉,上東國際小區部分房源的掛牌價也達到了3.4萬元/平方米。記者查看一掛牌單價為34246元/平方米,總價高達500萬的房源發現,該房源在去年5月首次掛牌,在去年11、12月分別漲價20萬,也就是漲價40萬。

??事實上,隨著東莞土地市場的持續升溫,整個二手房市場熱度不減,業主“抱團漲價”、“哄抬房價”的現象也時有發生。在去年11月5日,南城CBD“巨無霸”商住地破封頂價成功拍出后,萬科金域華府業主就緊急調價。據自媒體報道,有房源總價上調40萬,單價逼近40000元/平方米。甚至有不少業主將房源緊急下架,坐等漲價。

??而早在去年上半年,東莞二手房市場就有了業主“抱團漲價”的苗頭。去年3月底,一份疑似南城恒大雅苑小區業主呼吁“抱團漲價”的圖片公告,就在朋友圈刷屏。公告內容顯示,該公告的發起人因不滿自家小區價格仍在“2字頭”,呼吁不想賣房的業主將房子掛每平方5萬以上,讓掛2萬多的業主趕緊更改價格,否則會受歧視和唾棄。

??對此,易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示,其實早在前兩年就有不少城市出現了業主集體“控盤”、“控價”來抬升房價的現象。造成這一情況的根本原因還是與房源的供需不平衡有關,也不排除有很多暫時沒有出售需求的業主在哄抬價格。對此,有專家提出,只要監管部門施策到位,這種價格扭曲是不可能持久的。而抱團一旦瓦解,吃虧的還是真正需要出售房產的賣方。

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??后市預測

??房企“以價換量” 于購房者或是入手好時機

??東莞樓市開始“復蘇”,不少項目開始集中入市,對于購房者而言,現在會是買房的“窗口期”嗎?東莞中原戰略研究中心總經理車德銳表示,疫情之下,房企迫于全年業績以及資金回籠壓力,仍會堅持“以價換量”策略。而這對于購房者而言,也是一個難得的入手好時機。車德銳稱,預計疫情結束后會出現一波買房熱潮,但持續時間并不會太長。

??東莞合富研究院高級分析師李興旺認為,不可否認疫情會對經濟及樓市帶來沖擊,但這只是暫時的。第一季度房企業績嚴重受損,部分項目推出特價房,一方面保持項目人氣,另一方面也可以彌補業績。東莞城市及樓市被積極看好,即使沒有疫情“黑天鵝”的出現,也依然是買房的好時機。“疫情目前已經接近尾聲,預計4月樓市成交會得到明顯恢復,5月可能會出現量價齊升的現象。當然價格也不會爆漲,平穩上升是主流趨勢。”李興旺稱。

??優房超房產經營中心總經理王斌稱,從過去一年多時間來看,東莞樓市是理性的。所謂理性,就是優質的項目會受到市場的追捧,素質一般的項目則需要一定時間消化。疫情期間也是如此。近期房企加推的幾個優質項目,價格并沒有下調,但市場反饋依然熱烈。而出臺了一些優惠措施的項目,同樣也吸引了不少關注。至于疫情后是否會出現“報復性買房”現象,王斌認為“其實還是歸根于產品”。

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