前兩月百城住宅成交均價上漲20%的背后真相!

亞晨2020-03-25 09:07:28來源:中房網

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??中房網訊 (亞晨/文)上海易居房地產研究院近日發布的《100城住宅價格報告》顯示,1-2月份全國100個城市新建商品住宅成交均價為16073元/平方米,同比上漲20.2%。其中,珠海的房價漲幅最大,深圳則以60418元/平方米的單價,成為今年前兩月全國房價最貴的城市。

??對于今年1-2月份,在房屋交易市場比較冷清的情況下,百城住宅均價仍然取得20%漲幅的現象,易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示,受成交量偏小、高價項目補簽等影響,房價漲幅數據出現異動,導致房價漲幅比較大,但這并不意味著房價比較堅挺。進入3月份,隨著住宅銷售行情的陸續回暖,房企會積極降價促銷。這會使得相關城市的房價漲幅曲線進一步下行,體現出房價降溫的市場特征。

??此外,易居研究院同日發布的《100城住宅庫存報告》顯示,2月底,全國100個城市新建商品住宅庫存總量為47213萬平方米,環比減少0.6%,同比增長4.1%。其中,括日照、金華和惠州在內的3個地級市庫存拉升的態勢較為明顯。另外,2月份100個城市新建商品住宅存銷比即庫存去化周期為11.7個月。其中,包括蕪湖、大廠、香河和廈門等存銷比數據相對偏大,超過了36個月的水平。

??嚴躍進分析認為,由于預售證發放工作明顯受阻,客觀上也影響了新增供應數據,最終使得庫存數據出現小跌。但必須看到各地的存銷比數據明顯攀升,這和2月份低迷的住宅成交有很大關聯,各地要充分認識到近期庫存的壓力。此類壓力若不及時化解,將對房企資金狀況產生影響,從而影響各地樓市的穩定。

??前兩月百城住宅成交均價上漲20%

??報告顯示,1-2月份全國100個城市新建商品住宅成交均價為16073元/平方米,同比上漲20.2%。雖然今年1-2月份房屋交易市場比較冷清,但由于網簽和備案的項目普遍是高價項目,因此房價的漲幅比較高。

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??從各線城市表現來看,1-2月份4個一線城市新建商品住宅成交均價為48323元/平方米,同比上漲6.6%;32個二線城市新建商品住宅成交均價為15584元/平方米,同比上漲15.4%;64個三四線城市新建商品住宅成交均價為11751元/平方米,同比上漲14.5%。

??總體上看,一線城市房價把控到位,房價漲幅處于歷史偏低位水平。值得注意的是,近期深圳等地豪宅市場火熱,成交結構或影響房價的統計。而二線城市房價上漲或和限價政策有關,去年政策相對嚴厲,今年前兩月政策明顯放寬,一些高價項目紛紛補簽,進而影響了成交價格。報告預計后續各地會有降價促銷等動作,客觀上會帶動此類價格漲幅下行。此外,受成交結構等影響,三四線城市房價漲幅出現了暫時性擴大。不過受新冠肺炎疫情沖擊,今年三四線城市的庫存壓力相對較大,后續隨著房企的降價促銷,預計此類漲幅曲線也會下行。

??深圳單價最貴,珠海漲幅最大

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??根據易居研究院統計,深圳成為今年1-2月份全國房價最貴的城市,為60418元/平方米。這和深圳新房供應偏少、購房需求旺盛、房源偏高端化等因素有關。在全國100個城市中,有12個城市房價超過2萬元水平。今年1-2月全國百城房價中最低的城市為荊門,為5256元/平方米。

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??如果從漲幅方面來看,1-2月珠海的房價漲幅最大,這和粵港澳大灣區的建設等有關,另外也和珠海2月份交易量較低等有關,一些高價樓盤的網簽容易影響房價漲幅。而從跌幅數據看,包括肇慶、太原和呼和浩特等城市的跌幅相對較大。

??百城住宅庫存環比略有下滑,二線城市增長明顯

??易居研究院同日發布的《100城住宅庫存報告》顯示,2月底全國100個城市新建商品住宅庫存總量為47213萬平方米,環比減少0.6%,同比增長4.1%。總體上看,2月份房屋預售證審批和發放工作停滯,各大城市新批項目不多,客觀上會限制新增供應數據,最終使得庫存數據出現環比下跌。但從同比數據看,庫存依然表現為正增長的走勢。

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??從供求關系上看,2月份100個城市新建商品住宅供應量為399萬平方米,而成交量為691萬平方米,樓市呈現“供小于求”的態勢。

??城市結構方面,二線城市庫存增長最明顯。報告顯示,截至2月底,一、二、三四線100個城市新建商品住宅庫存總量分別為2837、24110和20265萬平方米,環比增速分別為-0.8%、-0.5%和-0.7%,同比增速分別為0.3%、6.3%和2.1%。總體上看,對比去年同期水平,一線城市總體上持平,三四線城市略有增加,而二線城市庫存增加最為明顯。

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??從各個城市表現來看,100個城市中有54個城市庫存出現了同比正增長現象。包括日照、金華和惠州在內的3個地級市庫存拉升的態勢較為明顯,進一步說明今年部分三四線城市仍有較大的庫存壓力。另外的46個城市的庫存出現了同比下降態勢,其中,中山的同比下降最為明顯,報告認為這與粵港澳大灣區建設下購房需求積極釋放等有關。

??一線城市去化周期最長,四城市超過36個月水平

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??存銷比方面,2月份100個城市新建商品住宅存銷比即庫存去化周期為11.7個月,這也意味著市場消化完這些庫存需要11.7個月。如果根據自然資源部對商品住房庫存消化周期、供地規則的區間劃分,當前全國100城庫存去化周期位于12-6個月的區間,屬于“增加供地”的范疇。報告認為,當前存銷比數據出現了明顯攀升的走勢,這和2月份各地市場交易冷清有關,部分城市甚至是零成交。隨著3月份房屋交易市場的逐漸回暖,存銷比數據上升勢頭也會受到遏制。

??從城市結構來看,2月份一、二、三四線100個城市新建商品住宅存銷比分別為13.8、11.0和12.5個月。橫向對比看,一線城市的存銷比數據相對偏大。

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??另外,從城市排行可以看出,2月份,包括蕪湖、大廠、香河和廈門等存銷比數據相對偏大,超過了36個月的水平。易居研究院認為,由于2月份各地住宅交易數據波動很大,存銷比數據也容易出現異動。但客觀上說,考慮到新冠肺炎所帶來的沖擊,后續各地應該積極把去庫存作為穩定樓市的一項重要工作。

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