[克而瑞]2020年一季度中國房地產企業新增貨值TOP100排行榜

2020-04-02 09:34:36

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  • 城市:全國
  • 發布時間:2020-04-02
  • 報告類型:月度排行榜
  • 發布機構:克而瑞

??導 讀 

??1、百強投資金額門檻同比下滑,資源集中于20強房企;

??2、拿地銷售比降至新低達0.28,百強中仍有2成未拿地;

??3、國企強強聯合表現積極,浙系房企成黑馬;

??4、一二線投資占比近五成,中西部城市受青睞。

??☉ 文/克而瑞研究中心

新增貨值TOP100

新增土地TOP100

??榜單解讀

??前言:3月土地市場成交量仍處于低位,雖部分城市通過出讓優質地塊帶動企業拿地積極性提升,但受制于銷售不佳、融資受限等,企業拿地態度仍舊謹慎。 

??一季度,百強房企平均拿地銷售比降至0.28,較去年、前年都有明顯下滑,且百強中仍有近2成企業未拿地,并有16家房企未入榜,謹慎的態度可見一斑。部分國企以及浙系房企表現突出,拿地銷售比、拿地金額均有大幅提升。從拿地分布來看,集中于核心一二線和部分強三線城市,如溫州雖受疫情影響嚴重,但房企補倉意愿依舊強烈。 

??展望二季度,審慎的投資態度不會發生逆轉,隨著土地供應放量,以及上半年投資指標積壓,房企投資積極性將會提升。可關注核心一二線城市如長三角蘇州、南京、杭州等成交有望率先企穩回升的城市。

??1

??百強投資金額門檻同比下滑,資源集中于20強房企

??一季度,新增貨值百強門檻值提升至35.3億元,較上月增加11.5億,同比基本保持穩定,金額門檻同比下降10%,但建面門檻則提升至27.8萬平方米,較去年同期上升49%。

??華潤、綠地和綠城分列新增貨值榜前三位,新增貨值均超過600億元,同時華潤也是拿地總價最高的企業,前三月共斥資350億元拿地。

??拿地集中度方面,龍頭房企強化銷售,操盤金額集中度達到49%,但新增貨值集中度僅有37%,與之相反的是第二梯隊企業新增貨值集中度高于銷售,沖規模勢頭不減。

??當前資源仍集中于頭部房企。從銷售與拿地TOP20房企重合度來看,銷售TOP20房企中有15個位列新增貨值TOP20內,重合度達到75%,僅富力、恒大前三月拿地較謹慎,新增貨值不足百億。

百強房企

??2

??拿地銷售比降至新低達0.28,百強中仍有2成未拿地

??2020年一季度,銷售百強房企拿地銷售比為0.28,顯著低于2018、2019年,整體投資態度保持謹慎,企業主要精力放在“抓銷售、促回款”之中。分梯隊看,TOP10房企拿地態度最為謹慎,拿地銷售比為0.22,恒大、萬科、碧桂園拿地銷售比均不足0.1;TOP11-20房企拿地銷售比達到0.47,其中綠城、招商、旭輝相對積極,二梯隊沖規模的勢頭依舊強勁。

百強房企

??百強房企中仍有近兩成企業未拿地,另有16家企業拿地但未能躋身貨值TOP100。若二季度不進行補倉操作,預計供貨量的減少或將影響全年業績。

??此外,與2019年相比,百強拿地金額下降23%,超過半數房企投資金額下降。TOP10中僅保利、華潤、世茂拿地金額同比上漲,其余7家房企均同比下降,其中恒大、萬科、融創、綠地投資金額同比降幅均在60%以上。

??整體跌幅最大的是銷售TOP51-100的企業,平均降幅接近四成,由此可見,小房企的生存環境依舊不容樂觀。

百強房企

??3

??國企強強聯合表現積極,浙系房企成黑馬

??盡管受一季度土地供應驟減、傳統春節假期疊加疫情“黑天鵝“的三重影響,百強拿地趨謹慎,但仍有部分房企逆勢布局,表現出較高的積極性。

??國企、央企表現突出,強強聯合降低風險。新增土地價值TOP10中,7家來自國企。在疫情導致銷售大幅下滑,現金流趨緊之下,資金充裕、融資成本較低的國企、央企穿越周期的優勢凸顯。華潤、首開、招商等不僅一季度拿地銷售比高于1,遠超行業平均,拿地金額也較去年同期增幅頗大。例如拿地金額最高的華潤,一季度拿地銷售比達1.1,拿地金額較去年一季度增長85%。值得注意的是,面對金額較大的優質地塊時,國企也體現出謹慎的一面,通過強強聯手、聯合拿地分攤風險。

??浙系房企成為一季度土地市場的“黑馬“。在多數民企維穩現金流之下,浙系房企逆勢”搶地“表現突出。典型的如綠城、濱江、榮安等,其中綠城共計獲得15宗地,拿地金額僅次于華潤,較去年同期增長277%,延續了去年以來投資加碼的態勢。榮安、濱江拿地銷售比也高于梯隊其他房企。中梁、德信雖然拿地金額并未較同期大幅增長,但一季度投資金額高于其銷售,拿地底氣十足。考慮到一季度土地能夠在年內上市形成銷售,對于本身周轉速度較快的浙系房企而言,提前抄底的紅利或將體現在全年的業績中。

??值得注意的是,3月份部分規模房企參拍積極性在提升。根據克而瑞不完全統計,31城高單價、高總價、溢價成交的地塊中,金科、旭輝、陽光城、萬科、中海等參拍次數均在6次以上,且均斬獲1-2塊地。 

??此外,仍有部分房企大名城、天譽置業等新增投資貨值排名遠高于銷售,提前“搶收”外加土儲充裕,為業績提升夯實基礎。

百強房企

??4

??一二線投資占比近五成,中西部城市受青睞

??隨著大部分城市土拍恢復,百強房企二線城市拿地建面占比回升至44.1%,一二線拿地建面合計約五成。分區域來看,中西部成交占比超過四成,較2月末提升3個百分點,其他三個區域成交占比基本維持穩定。

百強房企

??城市層面,百強拿地體量TOP10城市仍以二線為主,成都、杭州、武漢位列前三甲,武漢雖受疫情影響嚴重,但長期前景仍被看好,金茂3月在武漢納儲超百萬方;三四線城市中僅溫州位列前十,較多浙系房企積極補倉,對溫州市場信心較足。

百強房企

??5

??二季度企業投資力度將逐步提升,但審慎態度不會逆轉

??一季度,由于疫情因素導致大部分城市轉變供地策略,通過優先供應優質地塊來刺激企業拿地積極性,的確初有成效,地價、溢價率出現一定回升。但隨著疫情進一步得到緩解,預計各地方也將恢復原有的出讓節奏,土地市場終將會回歸常態。

??首先,審慎的投資態度不會發生逆轉,關鍵在于二季度的融資環境、信貸資金能否有實質性的放松。目前企業銷售仍未恢復至常態,現金流的壓力猶如懸頂之劍。因此上半年重心仍是促銷售、抓回款、保證現金流。一旦二季度融資不及預期,整體的投資仍會保持謹慎。

??其次,二季度企業投資力度將逐步恢復,上半年拿地仍有望在年內上市。一方面是供應節奏加快、供地量恢復之后投資選擇變多,相應競爭激烈程度會有所下降,且上半年拿地仍有望在年內上市,彌補疫情造成的銷售空缺;另一方面,一季度大部分百強房企投資幾乎停滯,隨著疫情逐步結束,上半年投資指標幾乎壓在二季度,補倉的需求會帶動企業的投資加碼。

??最后,重新審視疫情之后城市發展周期,關注核心一二線城市。諸如長三角蘇州、南京、杭州等成交有望率先企穩回升的城市。雖然目前優質地塊溢價雖高,但整體盈利空間猶在。但并不代表土地市場已經觸底回升,投資仍需警惕地價風險,避免高價拿地。

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