[克而瑞]成交規模繼續恢復,蘇州6宗地拍出百億總價

2020-04-01 16:51:23

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  • 城市:全國
  • 發布時間:2020-04-01
  • 報告類型:土地交易分析
  • 發布機構:克而瑞

??導  語

??成交總量繼續回升,土地出讓恢復正常仍需時間。

??2020年第13周,重點監測城市的土地市場成交總量在上一周的基礎上繼續回升,但和去年同期相比仍有較大差距,土地出讓恢復正常仍需時間。各能級城市方面,在廣州有大體量土地出讓的影響下,一線城市本周成交占比明顯回升,但成交熱度明顯不及二三線城市,成都、西安、沈陽和東莞均有土地的成交溢價率超過40%,競拍熱度相對較高。

??土地政策

??重慶明確土地預出讓細則
??益陽、大理出政策緩房企壓力

??自2月份土地出讓逐漸恢復以來,多個城市均出臺了相關政策支持房地產企業復工,減輕房企拿地的資金壓力,其中受疫情影響最大的三四線城市表現最為積極,本周又有益陽、大理等城市相繼跟進,穩定市場。就具體政策而言,大理和益陽出臺的政策仍集中在分期繳納土地出讓金、簡化行政審批等方面。此外,重慶本周對預出讓地塊明確預公告實施細則,進一步規范地塊預出讓,為企業拿地提供便利。

土地相關政策

??土地成交

??成交規模繼續恢復
??廣州、蘇州多宗高價地順利出讓

??2020年第13周(3月23日-3月29日),隨著廣州、蘇州等高地價城市土地出讓逐漸恢復正常,重點監測城市本周土地市場成交量價齊升。本周成交總建面積環比上漲35%至797萬平方米,同比降幅為56%;成交金額也隨之上漲至426億元;在多宗高價地成交的帶動下,本周平均地價回漲至5000元/平方米之上,平均樓板價為5353元/平方米,和去年同期水平相差不多。

土地成交走勢圖

??各能級城市成交方面。一線城市本周僅成交了8宗地,上海4宗,廣州3宗,深圳1宗;上海成交4宗地均為安置房用地,分別位于靜安和青浦;廣州成交的3宗地分別位于黃埔、番禺和白云,其中僅有番禺地塊為住宅用地,由越秀以39億元的總價拿下,考慮到配建成本,實際拿地成本接近79億元;深圳成交地塊則為一宗位于南海的商辦用地。二線城市中多數城市的總建面都低于50萬平方米,僅有南寧和青島的成交量超過100萬平方米;成交金額方面,蘇州居于榜首,共計成交6宗地,總攬金達123億元,分別由華潤、大發、金科、恒泰、卓越和東原分食,平均溢價率為11.3%;事實上,不僅是蘇州,聯系成交熱度來看,本周有7個城市的成交溢價率超過10%,沈陽、西安和成都本周成交宅地的溢價率更是均在40%以上,熱度較高。熱點三四線城市中,東莞的成交熱度仍然最高,其中萬江商住地更是在開拍前就已經達到最高報價,最終由世茂以16.31億元競得,成交溢價率高達57%,值得注意的是這宗地并不是第一次出讓,本次在掛牌時總價上調了5億元,但仍吸引了多家房企參拍,由此可見東莞地市競拍熱度之高。

成交土地城市能級

??土地流拍

??土地流拍率持續微降
??無人競價再度成為流拍主因

??土地流拍方面。本周土地流拍率繼續呈現微降趨勢,環比下降0.3個百分點至5.7%。前幾周來,政府主動中止出讓和撤牌是土地流拍的主因,但就本周來看,流標地塊則占據多數,鄭州、青島和洛陽等均有土地遭遇流拍。這些地塊雖然地價較為便宜,但位置比較偏遠,條件相對一般,房企關注度不高,最終均遭遇流拍。

土地流拍

??周度TOP5

??蘇州百億土拍之下
??多半地塊成交單價不及周邊地價

??就監測城市成交重點地塊來看,廣州、蘇州、青島本周均有土地入圍總價榜TOP5。具體來看,本周成交總價最高的地塊位于廣州番禺,是萬博商圈時隔2年后再次供應的住宅用地,區位優勢顯著,雖然需要異地配建,但實際樓面價也并不高,不過由于宗地限制了拿地企業必須為廣州市屬國企,最終由越秀底價競得,實際拿地成本接近79億元。被限制熱度的還有蘇州,本周共計出讓6宗地,部分地塊起拍價格下調,如越溪地塊起拍樓面價下降了4000元/平方米,且4宗地取消了現房銷售條件, 6宗地吸引了多家房企爭奪,恒泰拿下的高新科技城以及華潤拿下的吳中郭巷地塊在開拍前均有多輪報價;不過,位置不錯的地塊仍有現房銷售的限制,而取消限制的地塊位置相對較偏,因此這些地塊最終成交溢價率都不高,均在10%~15%之間。余下一宗位于青島的地塊,是位于李滄區的一宗商住用地,和上周中巍拿下的地塊相鄰,同樣也屬于定向出讓,最終由中巍以19.28億元的總價競得。

房企競拍

??單價榜單方面。本周成交樓面價最高的5宗地分別來自蘇州、上海和東莞,其中蘇州有3宗入榜、上海和東莞各有1宗。值得注意的是,蘇州入榜的3宗地成交樓面價和周邊相比均是下降的,如華潤拿下的吳中區郭巷地塊成交樓板價為18485元/平方米,較去年7月象嶼拿下的純宅地微降了3%,東原競得的高新地塊也降低了6%,而吳中越溪宅地更是連續兩次下調起始樓板價,最終成交樓板價也并未超過上一次掛牌時的其實樓板價。不僅是蘇州,東莞的地價也在下調,盡管世茂拿下的這宗萬江商住地受到了多家房企的爭奪,但和去年天健拿下的同一區域的宅地相比,成交單價仍是微降了7%。

房企競拍

??重點地塊點評

??越秀近79億摘下廣州萬博CBD宅地

重點地塊點評

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