[中房研協]樓市戰“疫”特別日報(2020年第41期)

2020-04-02 17:13:54

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  • 城市:全國
  • 發布時間:2020-04-02
  • 報告類型:市場報告
  • 發布機構:中房研協

??今日關注:

??國際戰“疫”行動

??歐洲央行:要求銀行停付股息

??歐洲央行27日要求歐元區各銀行至少在2020年10月之前暫停支付股息,以保持流動性來幫助家庭和企業挺過新冠肺炎危機。在各國決策者紛紛采取前所未有的舉措支持全球經濟之際,歐洲央行還要求歐元區各銀行不要回購股票(獎勵股東的另一種方式)。

??點評:

??在疫情開始的時候,歐洲央行并未采取措施來應對新冠肺炎危機。但是隨著疫情不斷深化,經濟遭受損失嚴重,多個國家股市遭到拋售,市場陷入流動性危機。為了保持銀行在疫情期間的家庭、企業的借貸能力,歐洲央行要求銀行在10月份之前暫停派發2019年和2020年股息,保持最大限度的資金保全,向家庭和企業進行放貸,以緩解他們在疫情期間面臨的資金緊缺問題。

??美聯儲:暫時放寬對大型銀行的杠桿規則

??為了緩解由冠狀病毒引發的國債市場壓力,并提高銀行機構向家庭和企業提供信貸的能力,美國聯邦儲備委員會周三宣布,對其補充杠桿率規定進行臨時調整。暫時放寬對大型銀行的杠桿規則,將某些投資從關鍵杠桿計算中免除。大型銀行在計算補充性杠桿率時,可以將持有的美國國債和存款從中剔除。本次變化將使金融機構的一級資本規定暫時降低約2%,有效期至2021年3月31日。

??點評:

??美聯儲對某些投資的關鍵杠桿計算進行豁免,暫時放松對大型銀行的杠桿規則,是美聯儲為應對新冠肺炎疫情造成的經濟放緩的努力。當前美國國債市場流動性迅速惡化,金融機構在存款準備金水平提高的同時,也接受了大量客戶的存款。伴隨資產負債表增長而來的監管限制,可能會限制這些公司向家庭和企業提供信貸。補充性杠桿率將減輕這些限制的影響,有助于緩解美國國債市場的壓力并鼓勵銀行繼續放貸。

??政策戰“疫”行動

??沈陽市:延長“房證未發”持《購房合同》提取時限

??4月1日,遼寧省沈陽市住房公積金管理中心發布的《關于調整住房公積金部分提取業務的通知》正式執行,較此前政策主要有以下調整:

??1. 延長“房證未發”持《購房合同》提取時限。2019年12月31日前,職工以現金或非住房公積金貸款購買我市自住商品房(以發票簽發日期為準),尚未取得《不動產權證書》,且從未使用過住房公積金的,可持房產局“登記備案的購房合同”、“全額購房發票”等要件,申請提取本人及配偶住房公積金;

??2. 調整償還商貸提取方式、額度。職工償還購房商業貸款提取住房公積金,提取方式由原來的“比照現金購房一次性提取”和“按年還貸提取”兩種方式,調整為“按年還貸提取”一種方式;提取額度由原來的“按年還貸提取,不超過本自然年按月還款合計金額”,調整為“按年還貸提取,不超過當期還款付息額(含當期提前部分還款額,不含因逾期產生的罰息)”;

??3. 提高租賃住房提取限額。調整租賃商品住房職工申請提取住房公積金限額,職工家庭租賃商品住房提取住房公積金,以承租房屋所在地為標準:房屋坐落地址在沈陽市區的,限額由1200元/月提高至1400元/月;房屋坐落地址在4個縣(區、市)的,限額由800元/月提高至950元/月。

??點評:

??延長”房證未發“持《購房合同》提取時限,可有效縮短職工購房后申請住房公積金貸款時間,減輕職工個人購房資金壓力;商貸提取方式統一為“按年還貸提取”,相比現金購房一次性提取,合計提取住房公積金額度更高;提高租賃住房提取限額,有利于保障個人正常租房需求,穩定租賃市場。綜合來看,在疫情影響仍然存在的情況下,新政加大了對個人購房的公積金貸款支持,有利于促進商品房交易量的上升,有利于促進沈陽市房地產市場穩定健康發展。

??嘉興市:二手房最長貸款期限延長至30年

??3月31日,浙江省嘉興市住房公積金管理服務中心印發《嘉興市住房公積金繳存管理辦法》、《嘉興市住房公積金提取管理辦法》和《嘉興市住房公積金個人住房貸款管理辦法》,提出:

??1. 職工的住房公積金繳存基數,為職工本人上一年度月平均工資。住房公積金繳存基數不得高于市統計部門公布的上一年度在崗職工月平均工資的3倍;最低原則上不低于上一年度在崗職工月平均工資的60%;

??2. 職工和單位住房公積金的繳存比例在5%-12%之間確定。特殊情況下,繳存比例可降至5%以下。職工和單位的住房公積金繳存比例應當一致。繳存托管對象的繳存比例暫按8%執行;

??3. 住房公積金繳存基數每年調整一次,調整年度原則上為當年1月1日-12月31日;

??4. 住房公積金貸款額度應當同時符合下列限額標準:不高于按照借款申請人住房公積金賬戶存儲余額倍數的貸款限額,實行存貸掛鉤的,應按規定留存賬戶余額且在貸款存續期間不允許提取;不高于扣除規定比例首付款資金后剩余的房屋總價款;不高于市公積金管委會確定的最高貸款限額;建造自住住房的按戶不高于公積金管委會確定的貸款額度定額20萬;貸款額與提取額之和不得超過所購(建)房屋總價;

??5. 建造、翻建自住住房提取住房公積金金額按建筑面積每平米1500元計算,大修自住住房提取額度按占地面積每平米1500元計算;職工及配偶在住房公積金繳存地無自有住房且租賃住房的,可按每月1500元提取公積金支付房租,每年可提取18000元。支付物業費提取公積金調整為按實支付,取消3200元限額;

??6. 購買新建商品住房的貸款期限最長為30年;購買二手房的貸款期限最長為30年,房齡加貸款年限不超過50年,且不超過該住房土地使用年限;建造住房的貸款期限最長為30年,用作抵押物的住房房齡加貸款年限不超過50年,且不超過該住房土地使用年。

??點評:

??政策較此前版本進行了寬松性微調,主要表現在:將建造、翻建自主住房提取住房公積金金額標準由1000元/㎡上調至1500元/㎡;將職工及配偶在住房公積金繳存地無自有住房且租賃住房的公積金提取金額由1000元/月提升至1500元/月;建造自住住房的住房公積金貸款額度定額由15萬/戶提升至20萬/戶;將購買二手房貸款最長期限由20年延長至30年;將房齡加貸款最長年限由35年延長至50年。政策的出臺有利于進一步緩解個人資金壓力,對促進房地產市場穩定發展尤其是二手房交易具有積極作用。

??企業戰“疫”行動

??大悅城:受疫情影響損失租金逾4億

??3月31日大悅城控股召開的線上2019年年度業績會。報告期內,大悅城控股實現全口徑簽約金額710.82億元,操盤口徑為618.54億元;整體營業收入337.87億元,同比增長52.41%;凈利潤37.05億元,同比增加3.67%;歸母凈利潤為23.78億元,同比增加15.27%。而在商業方面,截至3月23日,大悅城商業整體銷售額下滑80%,已經造成的損失約4個億,占到全年租金收入的10%-15%。

??點評:

??在2019年大悅城召開的業績發布會上,公司對于2021年銷售業績破千億的目標有堅定的信心,但是并未透露2020年的具體銷售目標。或許是對今年的銷售不太樂觀,所以暫時并沒有公布。尤其是商業地產,因為疫情的原因對公司造成了巨大的影響,截至3月23日,商業方面已造成約4個億的損失。對于全年來說,大悅城租金收入大概率會虧損,接下來的目標只能盡快追回損失,把租金損失控制在5%-10%,并力保凈利潤不受損失。

??疫情下,商業體受到的影響是最大的,每家商業地產企業都受到20%-25%的沖擊,疫情將會加速實體商業的凈化與分化,行業的馬太效應將會越來越明顯。

??禹州地產:毛利率連續下降,沖刺千億面臨壓力

??3月31日,禹洲地產(01628.HK)發布2019年度業績公告。報告顯示,去年禹洲實現合約銷售額751.15億元,同比上升34.13%;禹洲地產去年收入232.4億元,同比微降4.38%;毛利約為60.9億元,同比下降18.42%;凈利潤約39.67億元,同比增長約6.46%。值得注意的是,近四年來,禹洲地產毛利率連續下降,從2016年的36.37%,逐年跌破三十,降至去年的26.21%。

??點評:

??今年一季度禹州銷售目標在130億-150億,但受疫情影響,銷售額與原計劃差距30億元-50億元,禹州能否在疫情后補回差距,直接關系著今年能否跨越千億的目標。從今年禹州的可售貨值來看,有1800億元可售貨值,一二線及準二線占比超九成。從財務指標上看,禹州截至去年末的現金及銀行結余為355.11億元,一年內到期債務約152.7億元,現金流能夠覆蓋短期債務。但是加上今年禹州計劃用500億元用于購地,實際上現金流并不充裕。若想沖擊千億規模,禹州面臨的財務壓力還是較大的,因此禹州應加快資金回流,穩健的現金流才是未來持續擴大規模的基礎。

??復星國際:復星2020年增長要靠“聚焦”,強化市場營銷

??4月1日,復星國際有限公司召開線上業績發布會,在會上透露,今年3月以來,復星國際旗下產業都在逐步恢復。復星旅文旗下旅游目的地三亞亞特蘭蒂斯在3月最后一個周末入住率已恢復至67%。豫園恢復的也很好,自營門店基本上恢復70%。接下來,復星國際將聚焦“健康、快樂、富足”三個板塊,而作為文旅產業的復星旅文將加強市場營銷,建立直播基地。

??點評:

??從復星國際的業績會上,可以看出當前復星文旅產業和地產產業恢復的較好。一方面是文旅產業受疫情的影響較小,另一方面是加強市場營銷有關。早在2019年,復星國際就與頭部主播加大合作,為品牌帶來不錯的銷量。疫情期間,復星國際更加意識到網上營銷的重要性,在復星國際2019年業績會上,郭廣昌和CEO徐曉亮也體驗了一場“直播帶貨”。還提出要不斷擴大素人主播隊伍的建設、培訓,開拓新的營銷模式。值得注意的是,開拓新的營銷固然是好事,但是不應把全部精力放在營銷上,而應在產品方面投入更多的精力,滿足更多消費者的需求。

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